부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

2023년 부동산 정책에 따라 대거 해제

직전에 쓴 글에서 알아본 바와 같이, 최근 발표한 2023년 부동산 정책에는 조정지역을 대거 해제하는 내용이 담겼습니다. 경기도 권역의 하남, 분당, 과천뿐만 아니라 서울시 내도 일부 포함될 것으로 보이는데요. 이에 따라 주택 수와 취득, 양도 시기에 따라 세금이 어떻게 적용되는지 정리해 볼까 합니다. 

 

우선 2023년 부동산 정책 관련 글은 아래에 있습니다. 

부동산 - 아파트 주택임대사업자, 규제지역 완화, 2023년

 

1. 현재 기준 규제지역 현황

2022년 세종시를 포함한 인천, 경기외곽 해제로 현재 규제지역의 현황과 내년 초 해제 예정 지역은 아래와 같습니다. 

2022년 현재 규제지역 : 서울 전역, 경기도 광명, 과천, 하남, 성남(분당, 수정)

이것만 해도 많이 해제가 된 상태였지요? 2023년에는 아래 지역의 추가 해제를 검토하고 있습니다.

2023년 추가 해제 예상지역 : 경기도 광명, 과천, 하남, 성남(분당, 수정), 서울 노원, 도봉, 강북구 (예상)

 

규제지역 해제 시 적용되는 세제는 규제 전후 어느 시점에 취득이냐, 양도냐를 기준으로 달라질 수 있습니다. 아래에서 1 주택부터 다주택까지 차근차근 알아봅시다.

 

2. 규제지역 해제 전후 취득한 1 주택

무주택자에서 1 주택자가 되는 경우입니다. 그중에 규제지역 해제 전 취득한 주택인데요. 1 주택 취득은 취득세나 다른 세금은 일반 세율 적용에 중과도 없으니 아래와 같이 양도세 비과세 조건만 확인하면 됩니다. 

지역	양도세 비과세 조건	한도
규제지역	2년 거주	12억 원
비규제지역	2년 보유	12억 원

그런데 취득일을 기준으로 하므로, 규제지역 해제 전에 취득하였다면 2년 거주를 해야 합니다. 만약 규제지역에서 해제된 후 취득한다면 2년 거주 없이 2년 보유만 하더라도 12억 원까지 양도소득세가 비과세 됩니다. 

 

3. 규제지역 해제 전후 취득한 일시적 2 주택 

일시적 2 주택은 처분기한 내에 종전 주택을 처분하는 조건으로 1 주택 조건으로 세제 혜택을 받는 것입니다. 그래서 2 주택과 따로 구분했는데요. 이미 기존 주택 처분 조건으로 일시적 2 주택이 되셨거나, 종전 주택이나 신규 주택이 애초에 규제지역 내에 있으실 경우입니다. 

 

A. 처분 기한 

기존 주택 (처분 주택)	신규 취득 주택	일시적 2 주택 처분 기한
규제 지역	규제 지역	2년 이내
비규제 지역	규제 지역	3년 이내
규제 지역	비규제 지역

종전 주택과 신규 주택 모두 조정 지역에 있을 때만 2년 이내 처분입니다. 둘 다 규제 지역 내에 있을 때 취득한 경우에는 이후에 어느 한 곳이 해제가 되더라도 2년 이내 처분해야 1 주택처럼 취득세, 양도소득세 세제 혜택을 받습니다. 

 

종전 주택이나 신규주택 지역 둘 중의 하나가 규제 지역이 해제된 후 일시적 2 주택이 된다면 3년 이내 처분하면 됩니다. 즉, 취득일 기준으로 판단하는 것입니다. 

 

만약 무주택이셨다가, 규제 지역이 해제되고 그 지역에 2 주택을 순차적으로 매수하신다면 둘 다 비규제지역이므로 일시적 2 주택이 아니라 그냥 2 주택자로 취급하여 취득, 양도세를 부과합니다. (바로 아래, 2 주택자에서 다룹니다.)

 

B. 취득세

기한 내 종전 주택 처분 조건으로 신규 주택에 대한 취득세율은 1 주택과 동일하게 1~3%의 일반세율입니다. 처분기한만 경우에 따라 달라질 뿐 바뀌는 것은 없습니다. 

 

C. 양도소득세

취득세와 동일하게 1 주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 종전 주택을 기한 내에 처분해야 합니다. 

 

D. 종합부동산세

2023년 개편안에 따라 규제지역 내 2 주택자도 1 주택자와 동일하게 일반세율을 적용합니다. 관련 글은 아래에서 확인 가능하십니다. 게다가 일시적 2 주택자는 1 주택자 취급과 동일하므로 종부세는 동일합니다. 

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

 

4. 규제지역 해제 전후 2 주택자

일시적 2 주택자가 아닌 경우의  2 주택자입니다. 

 

A. 취득세 

취득세는 취득일(보통 잔금일) 기준으로 취득하는 주택의 지역이 규제지역이냐 아니냐에 따라 달라집니다. 

기존 주택	신규 주택	중과 여부	세율
조정대상지역	조정대상지역	중과세	현행 8 %  2023년 일반세율로 추진
비조정대상지역
조정대상지역	비조정대상지역	일반세율	1~3%
비조정대상지역

보이시죠? 취득세는 신규 주택의 지역에 따라 달라집니다. 그리고 취득일 기준으로 하기 때문에 규제지역 해제 전에 취득한 주택은 중과세에 해당합니다. 규제지역 해제 후 취득 시에는 비규제지역이므로 2 주택도 일반세율을 적용합니다.  

 

만약, 계약만 하고 잔금을 치르기 전인데 규제 지역에서 해제가 된다면 취득일 기준이므로 비규제지역으로 적용되어 일반세율로 적용받으실 수 있습니다.

 

그런데, 2023년에는 조정지역 2 주택도 일반세율과 동일하게 적용하는 것으로 추진 중에 있습니다. 그럼 사실 2 주택은 취득세에 중과세가 없어지는 셈이라 이렇게 따져볼 필요도 없어집니다. 다만 여야 합의를 보아야 하는 상황이기 때문에 빠른 시일 내에 될 수 있을지는 지켜보아야 겠습니다. 

 

B. 양도소득세 

양도세가 좀 복잡해집니다. 일단 두 가지로 구분지어서 생각하시는 게 좋습니다. 

양도세 중과세 요건 - 매도 당시의 기준.

양도세 비과세 요건 - 취득 당시의 기준. (1 주택, 일시적 2 주택)

 

양도세 비과세는 1 주택자에게만 혜택이 있습니다. 위에서 알아본 바와 같이 취득 당시 규제, 비규제지역에 따라 거주, 보유 의무 기간에 따라 적용됩니다. 1 주택으로 취급하는 일시적 2 주택까지만 해당된다고 보시면 됩니다. 

 

그럼 이제 양도세 중과세 요건인데요. 그냥 2 주택자는 비규제지역이 아닌 이상 양도세 가산세도 붙고, 장특공 혜택도 못 받습니다. 다만, 다주택자에게 유예 기간을 줬는데요, 이 유예 기간이 2023년 5월에서 2024년 5월로 1년 더 늘어났습니다. 단, 유예기간의 혜택을 받는 최소 조건은 2년 이상 보유해야 합니다. 

 

그런데 양도세 중과세 요건은 매도 당시를 기준으로 합니다. 그러므로 매도 전에 규제지역이 해제가 된다면, 중과세가 아닌 일반세율 (장특공 포함, 단 보유 기간 조건 있음)을 매기는 것입니다. 다만 비과세 혜택은 2 주택이므로 없는 것이지요. 

 

단순히 비규제지역 2 주택은 일반세율을 적용합니다. (비규제지역은 다주택자도 일반세율입니다.)

 

그럼 이제 섞어 봅니다. 

 

조정지역 첫 번째 주택 A, 조정지역 두 번째 주택 B 취득한 후 조정 지역 해제 시?

조정 지역이 해제되었으므로, 둘 중의 어느 주택을 먼저 팔던 양도세 중과세는 적용되지 않습니다. 일시적 2 주택이 아니라면, 양도세 비과세도 적용되지 않고 일반세율로 비규제지역 2 주택 취급됩니다. 양도세 중과세는 양도 당시 기준이기 때문입니다. 

 

그럼 남은 주택은? 조정 지역이 해제되었더라도, 1 주택 비과세 요건은 취득 당시 기준이므로 2년 거주 요건을 만족해야 1 주택 양도세 비과세를 충족하게 됩니다. 남은 1 주택을 매도할 때 양도세에 영향을 주게 됩니다. 

 

이해가 되실까요? 남은 1 주택의 비과세 요건이 취득 당시 기준이므로 두 물건 중 어느 것을 팔 것인지는 거주 여부 등 여러 가지 조건에 따라서 개인마다 달라질 수 있습니다. 

 

기존 양도소득세에 대한 개념은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다. 

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 3편 양도소득세

 

C. 종합부동산세

종부세는 2023년부터 지역 상관없이 2 주택까지 일반세율 적용입니다. 그러니 규제지역, 비규제지역에 따른 별다른 변화가 없습니다. 위쪽에 2023년 종부세 개편안 링크를 확인하시면 됩니다. 

 

5. 규제지역 해제 전, 후 3 주택 이상 다주택자

2 주택자에서 세금들을 이해하고 나면 다주택자는 오히려 어렵지 않습니다. 

 

A. 취득세

취득세는 취득 당시 기준입니다. 이것만 아시면 3 주택 이상부터는 딱히 헷갈릴 것이 없습니다. 규제지역 해제 전, 후 중에 언제 취득했느냐에 따라 규제, 비규제지역에 대한 3 주택, 다주택 세율이 적용됩니다. 3 주택부터는 비조정지역이라도 중과세가 붙습니다. 

 

기존 취득세율 관련 내용은 아래 글에서 확인 가능합니다. 2023년부터는 3 주택 취득세 중과세율을 4% 정도로 조정한다고 하니, 새해에 한 번 더 확인해 보시면 되겠습니다. 

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 1편 취득세

 

B. 양도소득세

양도소득세는 2 주택과 비슷하게, 모두 양도한다고 하면 마지막에 남는 1 주택에 대해서는 취득 당시를 기준으로 비과세 요건을 따져보셔야 하고, 먼저 파는 주택들은 매도 당시의 기준으로 규제 지역은 가산세가, 비규제 지역은 그냥 일반세율이 적용됩니다. 

기존 양도소득세 개념에 대한 글은 위쪽에 해당 글 링크 확인해보시면 됩니다. 

 

C. 종합부동산세

마찬가지로 2023년부터는 지역 상관없이 합산과표 기준으로 중과세 여부를 적용합니다. 합산과표 12억 미만 3 주택자는 일반세율로, 합산과표 12억 이상 3 주택 이상은 중과세율을 적용합니다. 2023년 종부세 개편안에 대해서는 위쪽에 글 링크가 있습니다.

 

 

이렇게 해서 다 정리했습니다. 사실 저도 눈여겨보고 있는 것이라 정리하긴 했는데 힘드네요. ㅎㅎ

 

마지막으로 본 글과 관련된 다른 글들을 두서없이 사이에 끼어넣었는데, 세금 관련 글을 한 번에 모아서 아래에 나열하려고 하니 참고하시기를 부탁드립니다. 

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 1편 취득세

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 2편 재산세와 종부세

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 3편 양도소득세

[세금] 증여세 정리(2023년 포함), 증여세와 상속세 1편