부동산 세금 - 양도소득세, 주택 세금 시리즈 3편

주택을 양도할 때 내는 세금, 양도세 (양도소득세)

1편 취득세, 2편 재산세와 양도세에 이은 주택 세금 시리즈 마지막 3편 양도소득세입니다. 사진으로 그냥 가져다 붙이는 게 아니라, 직접 제가 보기 편한 기준으로 표를 만들면서 하다 보니 빠르게 올리기가 쉽지 않습니다. 어차피 저도 정리하면서 복습하는 셈이니 나쁘지는 않지만 피곤하긴 하네요.

 

<시기에 따른 주택 세금>

1. 취득할 때 : 취득세   (단순히 매수할 때뿐 아니라 상속, 증여, 분양 등으로 취득 시에도 냅니다.)

2. 보유하고 있을 때 : 재산세, 종합부동산세

3. 양도할 때 : 양도소득세

 

1편 취득세, 2편 재산세와 종합부동산세는 아래의 링크에서 확인하실 수 있습니다. 

 

부동산세금 - 취득세, 주택 세금 시리즈 1편

 

부동산 세금 - 재산세와 종부세, 주택 세금 시리즈 2편

양도소득세는 부동산 폭등을 막기 위해 내세운 대표적인 중과세라 세금 차이가 어마 무시합니다. 이번 정부가 들어서고 일부분에 한해 조금 완화됐는데, 이를 반영하여 정리하고 아직 적용되지 못한 2023년 추진 내용으로 마무리해볼까 합니다. 

 

양도소득세 하니까 요즘 핫한 금융투자소득세(금투세)가 생각나네요. 이건 아직 제가 들여다보고 있는 중이라 1차적인 정리가 끝나면 한번 써볼까 합니다. 

 

사족이 길어지는 것 같아 바로 정리에 들어가 보도록 하겠습니다.

 

2022 하반기 ~ 2023년 주택 양도소득세 총 정리

양도소득세는 부동산에만 적용되는 것이 아닙니다. 저는 부동산, 그중에서도 주택에 대해 시리즈로 작성 중에 있으므로 본 글에서는 주택 양도소득세만 다루도록 하겠습니다.

 

양도소득세는 경우의 수가 많은 편입니다. 그래서 개개인의 상황을 잘 따져보아야 합니다. 세금 관련 글 들에서 언급한 것이지만 다시금 강조하자면, 세금이 어디에서 어떤 식으로 매겨지는지 아는 것만으로도 부동산 계획에 큰 도움이 되므로 정확한 계산은 양도소득세 계산기에게 맡기고 감을 잡는 목적으로 참고하시길 바랍니다. 

 

제일 먼저 알아야 할 것은 이 전번에 한번 상향되어 12억 원이 된 비과세 요건입니다. 양도소득세는 비과세 요건을 벗어난 것에 적용하므로 이것부터 정리하고 넘어가겠습니다. 

 

비조정대상 지역 : 1세대 1 주택으로 2년 이상 보유 시 양도가액 12억 원까지 비과세 

조정대상 지역 : 1세대 1 주택으로 2년 이상 거주 시 양도가액 12억 원까지 비과세

 

중요한 것 두 가지로, 비조정지역은 보유조건, 조정지역은 거주조건입니다. 그리고 양도차익이 아닌 양도를 한 실제 가격을 기준으로 12억 원입니다. 12억원을 초과한 주택일 경우 초과분의 비율, (양도가액-12억원)/양도가액 을 전체 양도차익에 곱하여 초과분에 대한 양도차익을 구하여 이용합니다.

 

이제 양도소득세 기준이 되는 과세표준을 구하는 것부터 차근차근 정리해보도록 하겠습니다. 

 

양도차익 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

양도가액 : 주택의 양도 당시 실제로 거래한 거래가액

취득가액 : 주택을 취득할 당시 실제로 거래한 거래가액

 

세금을 잘 모르는 분들 중에 간혹 착각하시는 분들이 계시는데 양도소득세는 이익이 발생하지 않으면 내지 않아도 되는 세금입니다. 양도할 때 양도차익이 마이너스가 되면 양도소득세를 낼 필요가 없습니다. 

 

위에서 구한 양도차익에서 일명 '장특공' 이라고 부르는 장기보유 특별공제 금액을 빼주면 양도소득금액이 됩니다. 

 

양도소득금액 : 양도차익 - 장기보유특별공제

 

장기보유특별공제는 보유기간에 따라 공제해주는 제도입니다. 1세대 1 주택자의 경우 보유기간에 따른 공제 세율에 거주기간에 따른 공제 세율을 합산하여 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 단, 2년 이상 거주요건을 만족해야 합니다.

 

아래에 표로 정리하였습니다. 

<장기보유특별공제율-2021년1월1일 이후 양도분>

기간	* 다주택, 건물, 토지 ** 1세대 1주택 (2년 거주 x)	1세대 1주택  / 2년이상 거주 O
	보유 기간	보유 기간	거주 기간
2년 이상 3년 미만	-	-	*** 8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%
11년 이상	22%	40%	40%
12년 이상	24%	40%	40%
13년 이상	26%	40%	40%
14년 이상	28%	40%	40%
15년 이상	30%	40%	40%

* 다주택은 비조정대상지역 주택에 한함. 단, 2023. 5. 9까지 한시적으로 조정지역 다주택도 양도 시 장특공 적용.

** 1세대 1 주택이라도 2년 이상 거주요건을 만족하지 못할 경우 다주택과 동일하게 취급됩니다.

*** 거주기간이 2년 이상 3년 미만일 경우 보유 기간 3년 이상에 한정하여 인정합니다.

 

장특공을 빼주고 나서 기본공제까지 제하고 나면 드디어 과세요건 중의 하나인 과세표준이 나옵니다. 

 

과세표준 = 양도차익 - 장특공 - 기본공제 -  *감면대상소득금액(조세특례제한법에서 규정한 경우에만 해당)

*감면대상소득금액은 미분양 주택, 신축주택 등에 해당 (조세특례법 제99조)

 

이제 과세표준을 기준으로 양도세율을 확인합니다. 양도세율에서는 조정지역 여부와 주택수, 보유기간(단기 여부) 여부에 따라 세금 차이가 커지게 됩니다. 조정지역 다주택자의 경우 중과세가 붙어 어마 무시합니다. 아래의 표로 확인합니다. 

 

보유기간이 짧을 경우 투기로 간주되어 붙는 세금이 어마어마하므로 먼저 확인해보겠습니다.

 

<2년 미만 보유 시 중과세>

1년 미만 보유시	1년이상 2년 미만 보유시
주택, 입주권, 분양권 70%	주택, 입주권 60%
-	분양권의 경우 1년 이상부터 완공시까지 60%

그러므로 양도세 폭탄을 피하기 위해서 최소한의 보유기간은 2년 이상이 되어야 하는 것을 알 수 있습니다. 

 

<양도 세율표 (2년 이상 보유)>

기본세율의 적용은 비조정지역의 주택이거나 조정지역 내 1세대 1 주택의 경우입니다. 

 

조정지역 내 2 주택일 경우 가산 20% / 조정지역 내 3 주택일 경우 가산 30%가 추가로 붙습니다. 

예) 과세표준  4600만 원의 조정지역 주택을 2 주택자가 양도 시 기본세율 15% + 20% = 35%

과세표준	기본세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
1200만원 초과 ~ 4600만원 이하	15%	108만 원
4600만원 초과 ~ 8800만원 이하	24%	522만 원
8800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%	1490만 원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1940만 원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2540만 원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3540만 원
10억원 초과	45%	6540만 원

단, 2022. 5.10일부터 2023. 5. 9까지 한시적으로 조정지역 다주택도 양도 시 기본세율을 적용하고 있습니다. 장특공과 함께 유예를 해주고 있습니다. 

 

아, 그리고 조정지역 내 다주택자의 2년 미만 보유 후 양도일 경우 중에 과세표준이 클 경우엔 기본세율에 가산세 20%p나 30%p를 붙이는 것이 단기 양도로 인한 60% 세율을 넘어가는 경우가 있어 그럴 경우 더 큰 세액으로 결정합니다.

 

추가로 양도소득세에도 일시적 2 주택 제도가 있어, 2년 내 종전 주택을 양도할 경우 1 주택으로 취급합니다. 

 

이렇게 해서 해당하는 세율을 적용하여 산출하면 양도소득세 산출세액이 나옵니다. 

이것으로 2022년 11월 현행 주택 양도소득세 정리가 어렴풋이 끝납니다. 휴...

 

상생임대인법등으로 의무 거주기간을 확보하는 등의 방법 등도 있지만 그건 추후에 절세를 다룰 때 적고 양도소득세에 대해서만 정리하는 것으로 마무리할까 합니다. 

 

 

세금 참 복잡하지만 이렇게 한번 정리해서 넣어두면 두고두고 참고가 됩니다. 물론.. 금방 또 바뀌겠지만..

 

마지막으로 2023년에 현 정부에서 추진하는 양도소득세 정책은 별다른 게 안 보이고, 아래 두 가지만 확인했습니다.

1. 8,800만 원 이하 소득세 과세표준 구간이 소폭 조정되면 양도소득세 구간도 조정될 예정.

2. 양도소득세 이월과세, 즉 증여받은 후 양도 시 증여자의 취득가액으로 과세하는 기간은 증여일로부터 5년 이내에서 10년 이내로 강화한다는 내용입니다. 5년 전보다 10년 전의 가격이 더 낮을게 분명하므로 양도차익이 커질 테고, 이는 양도세를 강화하는 내용이 맞네요. 

 

며칠 전 경제 정책이 나와서 관련 글을 썼습니다. 아래에서 확인 가능하십니다.

2022.12.25 - [일상의 경제] - 부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

 

이상입니다. 이것으로 주택을 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 3편의 시리즈를 마무리 짓습니다.

하루에 한 개씩 정리하려니 좀 힘들어서 뒤로 갈수록 퀄리티가 나빠지기는 했지만.. 그래도 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 

틀렸다거나 하는 것에 대한 지적은 언제나 환영입니다. 

 

감사합니다.