부동산 세금 - 취득세, 주택 세금 시리즈 1편

세금, 어렵지만 한번 정리하면 다음부터는 쉽다.

이전에 썼던 글에서 처음 알아보려고 하면 왠지 어렵기만 한 세금을 쉽게 알 수 있도록 제 맘대로의 분류를 했었습니다. 이제 그중에 하나씩 집중해서 정리해볼까 합니다. 처음에는 저도 어려웠는데, 한번 정리해두면 정책이 바뀌더라도 생각보다 이해하기 어려운 부분은 없었습니다. 왜 이렇게 많이 내야 하는지 그 이유는 늘 이해하기 어려웠지만..

 

여하튼 이번엔 사람들의 많은 관심을 받는 부동산, 그중에 주택을 기준으로 하여 정리해볼까 합니다. 참고로 부동산의 세금 정책은 정말 자주 바뀌는 것 중에 하나입니다. 그러니 일단 개념을 잡은 뒤에는 늘 최신의 정보를 확인하시는 습관을 가지는 게 좋습니다.

 

어떤 조건으로 세금이 어떻게 달라지는지 먼저 파악하자.

주택의 세금 종류는 몇 가지 갈래로 분리하여 정리하는 게 파악하기 좋습니다. 몇 년간 폭등하는 부동산을 잡고자 조금 복잡하게 만들어 놨거든요. 어떤 상황이냐에 따라 달라지다 보니 그것 때문에 왠지 헷갈리고 복잡해 보입니다. 그래서 먼저 어떤 것에 의해 세금이 달라지는지 파악해두면 놓치는 부분 없이 따져볼 수 있습니다. 

 

먼저 가장 흔히들 분류하는 시기에 따라 내야 되는 세금입니다.

<시기에 따른 주택 관련 세금>

1. 취득할 때 : 취득세   (단순히 매수할 때뿐 아니라 상속, 증여, 분양 등으로 취득 시에도 냅니다.)

2. 보유하고 있을 때 : 재산세, 종합부동산세

3. 양도할 때 : 양도소득세

 

상기의 세금들이 아래의 상황에 따라 세율이 달라집니다. 

<세금에 영향을 주는 조건>

1. 보유 주택의 수: 무주택자, 1 주택자 및 일시적 2 주택자, 다주택자 

2. 해당 주택의 지역 : 조정대상지역(투기과열지구 등) 여부

3. 해당 주택의 평수 : 전용 85m2 이하 (지방은 달라질 수 있습니다.)

4. 해당 주택의 가격(과세표준) : 과세표준에 따라 세율이 변합니다. 

5. 주체 : 개인인지 법인인지. 여기서 개인은 보통 세대(가구) 기준으로 합니다. 

 

자 이제 시기에 따라 내야 되는 세금과 그 세금에 영향을 미치는 조건을 대충이나마 머릿속에 담았으니, 하나하나 알아보도록 하겠습니다. 다만, 아무래도 분량의 압박이 있다 보니 시리즈로 만들어, 각 시기별로 나눠서 정리해보도록 하겠습니다. 

 

취득세, 주택을 취득할 때 내는 세금

말 그대로 어떤 사유로 인해 주택을 취득하여 얻을 때 해당하는 세금입니다. 상속이나 증여일 때, 원시취득(분양, 신규 건축 등) 일 때에도 해당합니다. 원시취득일 경우는 좀 더 경우의 수가 많지만 이 글에서는 다루기 힘들어 기본적인 세율만 정리해 보도록 하겠습니다. 

 

취득세는 사실, 농어촌특별세(농특세), 지방세(지방교육세)를 포함해야 합니다. 이걸 보통 다 묶어서 취득세라고들 합니다. 근데 농특세, 교육세는 주택 평수에 따라서 달라지기 때문에 사실상 상기 5개 조건을 다 따져봐야 합니다. 복잡하지만 어차피 저도 봐야 하니 표로 한방에 정리해 볼까요?

 

아, 그전에 꼭 알아둬야 할 것은, 상속 및 증여의 경우에는 과세표준(세금 매기는 기준가액)이 시가표준액이고, 유상취득과 원시취득은 취득가액과 시가표준액 중 높은 금액으로 정합니다. 

 

<주택 유상취득에 따른 취득세 총정리>

구분		면적	취득세	농특세	지방세	소계
[조정지역] > 1주택 > 일시적 2주택 [비조정지역] > 1주택 > 2주택	6억 이하	85m2 이하	1%	-	0.1%	1.1%
		85m2 초과		0.2%	0.1%	1.3%
	6억 초과 ~ 9억 이하	85m2 이하	1.01 ~ 2.99% *계산식에 따름	-	0.101~0.299% 취득세율의 10%	1.111 ~ 3.489%
		85m2 초과		0.2%
	9억 초과	85m2 이하	3%	-	0.3%	3.3%
		85m2 초과		0.2%		3.5%
[조정지역]     > 2주택 [비조정지역]  > 3주택		85m2 이하	8%	-	0.4%	8.4%
		85m2 초과		0.6%		9%
[조정지역]     > 3주택 이상 [비조정지역]  > 4주택 이상		85m2 이하	12 %	-	0.4%	12.4%
		85m2 초과		1%		13.4%
법 인		85m2 이하	12%	-	0.4%	12.4%
		85m2 초과		1%		13.4%

* 주택 가액에 따른 취득세율 계산법 : 취득가액 x 2/(3억 원) - 3    예) 1 주택 취득가액 7.5억 원 취득세율 = 2%

 

최근에 정부의 2023년 방침이 나와 추가하자면, 2023년에는 취득세를 조정지역 2 주택까지는 일반세율인 1~3%, 3 주택자는 8%에서 4%로 인하하기로 방침을 정하고 추진 중에 있습니다. 

 

나머지 상속, 증여 및 원시취득을 통해 취득하였을 경우의 세금에 대해 표로 정리해보겠습니다. 위에서 잠깐 언급했듯이 원시취득은 사실 어떤 형태이고, 원조합원이냐 승계조합원이냐 등 경우에 따라 좀 달라집니다. 

 

<상속, 증여 및 주택 원시취득에 따른 취득세 정리>

구분		취득세	농특세	지방세	소계
[상속] > 일반적인 상속	85m2 이하	2.8%	-	0.16%	2.96%
	85m2 초과		0.2%		3.16%
[상속] > * 무주택 가구가 상속시 특례		0.8%	-	0.16%	0.96%
[증여] > 비조정지역 (일반세율)	85m2 이하	3.5%	-	0.3%	3.8%
	85m2 초과		0.2%		4%
[증여] > 조정지역 (중과세율) 시가표준 3억 이상일 경우	85m2 이하	** 12%	-	0.4%	12.4%
	85m2 초과		0.2%		12.6%
[주택 원시취득 ] 주택 신축, 분양, 재개발/재건축 등	85m2 이하	*** 2.8%	-	0.16%	2.96%
	85m2 초과		0.2%		3.16%

* 상속받는 상속인의 가구 전원이 무주택자일 경우, 상속으로 1 주택자가 되면 2% 감세 혜택. (단, 무주택 증빙해야 함)

** 증여자가 1 세대 1 주택일 경우, 배우자와 직계존비속에게 증여한다면 일반세율 (비조정지역) 3.5%로 적용. 

*** 원시취득은 경우에 따라 달라집니다. 재개발/재건축의 원조합원, 승계조합원 여부 등. 여기선 다루지 않겠습니다.

 

최근 추가 된 2023년 정부 방침에 따르면 3억 원 이상 주택 증여 취득세율을 12%에서 6%로 인하하는 방침을 추진 중에 있다고 합니다. 2023년에 한번 더 살펴보셔야 될 것 같습니다. 

 

사실 국민주택규모, 85m2는 수도권 기준이고, 비수도권은 100m2 인 것 등, 세세하게 달라지는 점들은 있습니다. 이 글에서의 요지는 현행법상 이런 식으로 세금이 매겨진다라는 것을 알고 감을 잡으신 후, 실제 실행하실 경우에는 세세한 부분은 직접 따져보시는 게 좋습니다. 

 

어우 정리하면 편하다고 했는데, 막상 정리하는 사람은 힘드네요. 하지만 저도 정책이 바뀌기 전까지 두고두고 참고하면 되니 좋게 생각합니다... 시리즈로 기획하였으니 다음 편들은 아래를 확인 부탁드립니다.

2022.12.25 - [일상의 경제] - 부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

2022.11.30 - [일상의 경제] - 부동산 세금 - 재산세와 종부세, 주택 세금 시리즈 2편

 

부동산 세금 - 재산세와 종부세, 주택 세금 시리즈 2편

2022.12.14 - [일상의 경제] - [부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

2022.11.30 - [일상의 경제] - 부동산 세금 - 양도소득세, 주택 세금 시리즈 3편

부동산 세금 - 양도소득세, 주택 세금 시리즈 3편

 

사람이 하는 일이다 보니 제가 놓치거나 틀린 부분이 있을 수 있습니다. 정정해주시는 건 언제나 환영입니다. 

감사합니다.