부동산 세금 - 재산세와 종부세, 주택 세금 시리즈 2편

주택을 보유할 때 내야 하는 세금, 재산세와 종합부동산세(종부세)

앞서 1편에서 취득세를 총정리 해보았습니다. 2편에서는 예고한 바와 같이 보유하고 있을 때 내는 세금에 대해 정리해보겠습니다. 시기에 따라 내야 되는 주택 세금을 다시 보면서, 보유 시의 세금은 재산세와 종합부동산세임을 재확인합니다.

 

<시기에 따른 주택 세금>

1. 취득할 때 : 취득세   (단순히 매수할 때뿐 아니라 상속, 증여, 분양 등으로 취득 시에도 냅니다.)

2. 보유하고 있을 때 : 재산세, 종합부동산세

3. 양도할 때 : 양도소득세

 

취득세가 궁금하신 분은 아래 링크로 이 전 글을 참고하시면 됩니다. 

2022.11.29 - [일상의 경제] - 부동산세금 - 취득세, 주택 세금 시리즈 1편

부동산세금 - 취득세, 주택 세금 시리즈 1편

 

2 편인만큼 거두절미하고 보유할 때 내는 세금 2가지에 대해 바로 정리 들어가도록 하겠습니다.

 

재산세, 주택을 보유할 때 내는 세금 첫 번째.

앞 서 말씀드린 바와 같이 세금, 특히 부동산 관련 세금은 정책이 자주 바뀝니다. 그러므로 항상 정리하기 전이나 실행하기 전에 최신 정보를 확인해야 합니다. 저도 이 글을 쓰면서 최신의 정보를 확인해보니 2023년부터 재산세 정책이 바뀐다는 정보가 있었습니다. 아직 적용된 건 아니지만 재산세 정리 마지막에 언급하도록 하겠습니다. 

 

그런데.. 재산세는 참 이것저것 가져다 붙인 게 많아서 깔끔하지가 못합니다. 그래서 정확한 재산세를 산출하고자 하는 목적이라면, 위텍스에 가서 그냥 계산기를 이용하는 게 훨씬 편합니다. 부동산 계획을 짜는데 이용하시려는 목적이라면, 주택의 가격이 어느 정도일 때 재산세율이 바뀌는지 변하는 조건을 확인하시는 선에서 참고하시면 좋을 것 같습니다.  

 

참고로 재산세는 개별 건에 대해 과세하기 때문에 다른 부동산 세금들과 같이 다주택 중과세 정책은 없습니다.  다만 1 주택자 할인이 2가지 있습니다. 공정시장가액비율의 할인과 특례세율입니다. 자세한 건 아래에서 확인하시면 됩니다. 

 

2022년 ~ 2023년 기준 주택 재산세 정리

재산세는 깔끔하게 한 번에 표로 정리하기가 어렵습니다. 위에서 언급한 바와 같이, 계획을 짜는데 이용하는 것을 주목적으로 정리해 보도록 하겠습니다. 우선 사용되는 용어를 아셔야 합니다. 

 

재산세는 "공시 가격"을 기준으로 합니다. 부동산 플랫폼, 국토교통부 알리미 사이트에서 확인 가능합니다.

과세표준 : 공시 가격에 공정시장가액비율을 곱하여 구합니다. 

공정시장가액비율 : 세금 부담을 줄이기 위한 공시 가격에서의 할인이라고 보시면 됩니다. 주택은 원래 60%입니다. 단, 2022년 6월부로 1 주택자는 공정시장가액을 45%로 적용합니다. 

다주택 공정시장가액비율	2022년 1주택자의 공정시장가액비율
60%	45%

<2022년 재산세율>

과세표준 (* 공시가격이 아님) > 공시가격 x 공정시장가액비율	표준세율 (다주택자, 공시가격 9억원 초과, 법)	** 특례세율  (1세대 1주택자, 공시가격 9억원 이하)
6000만원 이하 (공시가격 1억)	0.1%	0.05%
6천만 ~ 1.5억원 이하	6만원 + 6000만원 초과분의 0.15%	3만원 + 6000만원 초과분의 0.1%
1.5억원 ~ 3억원 이하	19.5만원 + 1.5억원 초과분의 0.25%	12만원 + 1.5억원 초과분의 0.2%
3억원 ~ 5.4억원 이하	57만원 + 3억원 초과분의 0.4%	42만원 + 3억 초과분의 0.35%
5.4억원 초과		(공시가격 9억원 초과하므로 특례 없음)

* 공시 가격에 60%, 45% 등의 해당하는 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 공시 가격으로 은근히 착각 많이 합니다. 

** 특례세율은 한시적으로 2021년부터 24년 7월까지만 적용이고, 적용 기준이 "공시 가격" 9억 원 이하입니다. 

 

여기에 추가로 붙는 세금이 또 있습니다.

 

<재산세 부가 세금 3가지>

구분	세율
도시지역분	과세표준 x 0.14%  (지방자치단에 따라 다름. 도시지역을 기준으로 함.)
지방세 (지방교육세)	재산세(과세표준에 따른 재산세율로 산출된 세액) x 20%
* 지역자원시설세	과세표준에 따라 0.04% ~ 0.12% (최대 6400만원 초과 0.12%)

*소방 등 지역자원을 이용하는 데에 대한 세금인데 따로 세율이 있으나, 과세표준 6400만 원 초과 시 0.12%입니다. 1.45억 원 넘어가는 주택이면 다 0.12%라고 보시면 됩니다. 힘들어서.. 이건 세율표 따로 안 만듭니다..

 

아.. 재산세 너무 지저분합니다. 직접 표로 정리하려니 힘들어요.. 

 

마지막으로 세부담 상한제가 있습니다. 재산세 결정세액, 즉 위의 과정을 거쳐 나온 최종 재산세가 작년보다 너무 커지면 상한선을 정해 거기까지만 내도록 하는 제도입니다. 주택의 경우 아래와 같습니다. (개별 재산 건별로 적용)

 

<세부담 상한제-주택>

공시가격	개인 소유	법인 소유
3억원 이하	직전연도 재산세액 x 105%	직전연도 재산세액 x 150%
3억원 초과 6억원 이하	직전연도 재산세액 x 110%
6억원 초과	직전연도 재산세액 x 130%

 

자 이제 재산세 마무리로, 2023년에 달라질 예정인 것에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아직 예정이니 만큼 정확한 수치는 일단 제쳐두고 어느 부분에서 바뀔 예정인지만 간단히 언급하겠습니다. 

 

위에서 보셨듯이, 재산세에는 공시 가격과 공정시장가액비율이 중요합니다. 그래서 정부에서는 재산세 부담을 낮추고자 2023년에는 두 가지를 모두 낮추는 방향으로 계획을 잡았습니다. 

 

먼저 공시 가격은 최근에 급등하였는데, 2023년에는 공시 가격을 기존 계획에 비해 낮추도록 하겠다고 합니다. 그리고 해마다 조금씩 낮출 예정이라고 합니다. 그다음 공정시장가액비율은 2022년에 1 주택자 기준 45% 적용한 것을 더 낮은 수준으로 인하할 계획이라고 합니다. 1 주택자에 한해서일 듯합니다. 

 

재산세 다음은 종합부동산세 입니다. 마지막엔 2023년 개편되는 관련 내용을 다뤘습니다. 

종합부동산세, 주택을 보유할 때 내는 세금 두 번째.

종합부동산세(이하 종부세)도 지난 7월에 발표한 정부개편안이 아직 통과되지 못하고 있는데, 내년에는 통과시키기 위해 노력할 방침이라고 합니다. 그렇다면 종부세도 2023년에는 바뀔 가능성이 있으니, 역시나 늘 최신 정책을 확인하는 습관을 들여야 합니다. 

 

참고로 개별 과세이다 보니 중과세 정책이 없는 재산세와는 다르게, 종부세는 주택 보유수나 조정지역 여부에 따라 세금 부담이 늘어나는 중과세 정책입니다. 그런데 세율을 적용하는 데 있어서 예외도 있고, 공제항목도 있고 조금 복잡합니다. 그래서인지 인터넷상에 정보글 중에는 서로 다른 것도 많습니다. 

 

그러니 재산세와 마찬가지로 정확한 세액 산출을 위해서는 역시 위텍스 계산기를 이용하는 게 좋습니다. 종부세에 대해 이렇게 정리해 둔 것은 어느 부분을 기준으로, 얼마나 중과되는지를 확인하 감을 잡는 목적으로 보시는 게 좋습니다. 저는 국세청 자료를 토대로 제가 보기 편하게 정리하고 있습니다. 

 

제가 세금을 정리하는 목적은 정확한 세액산출을 위해서라기보다, 어떤 식인지 감을 잡고 있어야 계획을 세우거나 선택을 할 때 더 나은 판단을 위한 것임을 참고하셨으면 좋겠습니다. 

 

2022 ~ 2023년 기준 주택 종합부동산세 정리

주택 종합부동산세는 재산세와 같이 "공시 가격"을 기준으로 하고, 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준으로 정합니다. 단, 개별 건으로 정해지는 재산세와 다르게 인별 합산 가격으로 결정됩니다.

 

이것이 은근 중요한데, 세대가 아니라 인별입니다. 따라서 부부가 각각 1 주택씩 세대 2 주택이어도 인별 1 주택으로 보유 주택수가 잡힙니다. 단, 특례 세액공제 혜택은 세대 기준으로 1세대 1 주택 기준입니다. 

 

<주택 종부세 - 개인>

납세의무자 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자. (단, 1세대 1 주택은 11억 원 초과)

과세표준 : 주택 공시 가격의 합산 - 기본공제금액 6억 원 (1세대 1 주택자는 11억 원) x 공정시장가액비율(주택분 60%)

구분	기본세율 적용 대상		중과세율 적용 대상
주택 수에 따른 기본세율/중과세율	1. 지역 상관없이 1주택		1. 지역 상관없이 3주택 이상
	2. 조정지역 1주택+비조정지역 1주택		2. 조정지역 2주택 이상
	3. 비조정지역 2주택		-
과세표준	세율	누진공제	세율	누진공제
3억원 이하	0.6%	-	1.2%	-
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.8%	60만원	1.6%	120만원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.2%	300만원	2.2%	480만원
12억원 초과 ~ 50억원 이하	1.6%	780만원	3.6%	2160만원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.2%	3780만원	5.0%	9160만원
94억원 초과	3.0%	1억1300만원	6.0%	1억8560만원

누진공제는 과세표준에 세율을 곱하여 나온 값에서 누진공제를 빼주면 종부세 세액이 나옵니다. 

종부세 세액이 나오면 거기서 먼저 확인했던 재산세를 빼줍니다. 다주택자이시면 각 주택의 재산세를 모두 빼주시면 됩니다. (주택 기준입니다.)

 

정리해서 적자면 아래와 같습니다. 

(과세표준 x 세율) - 누진공제액 - 재산세액 = 종부세 산출세액

 

자 여기서 1세대 1 주택은 또 아래와 같이 세액공제가 들어갑니다.

 

<1세대 1 주택 종부세 세액공제>

보유기간에 따른 세액 공제율		연령에 따른 세액공제율
5년 이상 보유	20%	60세 이상	20%
10년 이상 보유	40%	65세 이상	30%
15년 이상 보유	50%	70세 이상	40%

상기 1세대 1 주택 세액공제 혜택은 중복 적용이 가능하나, 최대 80%까지만 가능합니다. 

참고로 일시적 2 주택도 혜택을 받을 수 있습니다. 종전주택을 양도하기 전 신규주택을 취득하여도 가능한 것입니다. (단, 과세기준일 당시 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내 한정)

 

마지막으로 세부담 상한제가 있습니다. 재산세와 같은 의도로, 세부담 상환율은 아래와 같습니다. 

> 1 주택 및 비조정지역 2 주택 : 150%

> 조정대상지역 2 주택 : 300%

> 지역 상관없이 3 주택 이상 : 300%

=> 직전 연도 총세액상당액(재산세+종부세)이 상기 세부담 상환율을 넘어선다면 상환율을 넘어선 초과분을 마지막으로 한번 더 빼주시면 끝납니다. 

 

법인의 경우는 주택분에 한해, 과세표준 구간 전체 일괄로 기본세율 3% / 3 주택 이상은 6%이며,

누진공제액과 세부담 상환제가 없습니다.  계산법은 개인과 동일합니다. 

 

2023년에는 종부세의 기본 공제액을 각각 6억 원 => 9억 원 / 11억 원 => 12억 원으로 상향하고, 종부세율을 전반적으로 하향시키는 방향으로 추진 중에 있다고 합니다. 사실 올해 7월 즈음인가에 나왔던 내용 같은데 통과가 힘이 드는 상황인가 봅니다. 내년에 확정되면 다시 한번 조명해 보도록 하겠습니다. 

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이것으로 주택을 보유할 때 내는 세금 두 가지, 재산세와 종부세를 다 정리하였습니다. 표를 하나하나 만들려니 진짜 힘드네요.. 그냥 국세청 자료 가져다 붙일 걸.. 국세청 자료는 왠지 눈에 잘 안 들어와서 다시 정리한 건데 제 글도 마찬가지 같아서 허탈합니다.

 

아무튼.. 누차 이야기한 바와 같이, 정확한 계산은 따져볼 것이 많습니다. 특히 주택 수에 따른 계산은 기간이나 부부냐 아니냐 등으로 세세하게 따져봐야 됩니다. 1 주택을 인정해주느냐 안 해주느냐도 있고, 일시적 2 주택도 있고 복잡합니다. 그러니 정확한 계산보다는 이런 식으로 산출되는구나를 이해하고, 주택 계획에 참고하시면 될 것 같습니다. 

 

2023년에 종부세 개편안에 관한 뉴스가 최근에 떠 관련 글을 한번 더 썼습니다. 아래와 같습니다. 

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

 

주택 세금 3부작 마지막 3편 양도소득세에 대해 정리하는 글은 아래와 같습니다.

[세금] 주택 세금 시리즈, 3편 양도소득세

 

여러모로 세법은 한 번에 잘 만들어서 자주 안 바꾸는 게 좋은 것 같습니다. 오늘은 좀 쉬어야겠네요.

감사합니다.