부동산 - 아파트 주택임대사업자, 규제지역 완화, 2023년

부동산 정책, 2023년에 완화될 예정

연말이 되자 2023년 부동산 정책이 몇 가지가 더 흘러나왔습니다. 부동산이 침체기에 들어서면서 경착륙을 원하는 현 정부의 추가 완화 정책이 주를 이루는데요. 2023년 1월 1일부로 바로 적용되는 것은 아니지만 정부의 공식 입장이고, 내년 초를 목표로 하고 있으므로 조만간 반영될 것이라고 봐도 될 것 같습니다.

 

부동산 계획을 가지고 계신 분이라면 한번 읽어보시고, 향후 계획에 반영하시면 되겠습니다. 

하나씩 차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

규제지역 추가 완화, 분양가상한제 지역 축소

2022년, 올해에도 한번 경기도 대부분과 인천 등 수도권 규제지역을 대거 해제하였었는데, 그럼에도 계속 하락세가 지속되자 내린 결정으로 보입니다. 현재 남아있는 규제지역은 과천, 성남(분당 포함), 하남, 광명시와 서울 전체에 해당하는데요.

서울에서는 노원, 도봉, 강북구(일명 노도강)와 경기도 4곳은 내년 초에 규제지역에서 해제할 방침이라고 합니다.

 

또한 분양가 상한제가 걸려있는 지역도 추가로 해제하고, 실거주 의무 기간과 전매제한 규제도 과도하다고 판단하여 5년 전 수준으로 되돌릴 예정이라고 합니다. 아무래도 1만 세대가 넘는 초대형 재건축 단지였던 둔촌 주공아파트의 청약 흥행 실패가 영향을 끼친 것으로 보입니다. 

 

분양가 상한제는 현재 경기도 3개 시(하남, 과천, 광명)와 서울 강남을 포함한 13개 구에 걸려있는데, 어느 정도까지 해제될지는 아직 구체적으로 밝힌 바가 없습니다. 다만 예상하기로는 집값 하락폭이 큰 경기지역을 중심으로 해제가 될 가능성이 높다고 봅니다. 물론 민간택지에 한해서 적용될 예정입니다. 

 

규제지역에서 해제된다는 것은 2 주택부터 중과되던 과세들로부터 해방을 의미하므로 부동산 시장에서는 꽤 중요한 포인트입니다. 이미 부동산 정책뿐 아니라, 세금에서도 완화가 줄을 잇고 있었는데요. 대표적인 종합부동산세, 일명 종부세도 2023년부터 완화될 예정입니다. 관련한 상세한 내용은 아래에서 확인하시면 됩니다. 

 

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

 

민간 주택임대사업자(아파트)의 부활

부동산이 급등하기 전까지 주택임대사업자는 다주택자에게 권장하던 정책이었습니다. 그래서 세제혜택도 꽤 있었는데, 부동산이 급등하며 4년 단기 임대는 삭제해 버리고, 10년 장기 임대에서도 아파트는 더 이상 등록을 하지 못하도록 막아놨었는데요. 

 

이번에 아파트를 포함할 수 있도록 하고, 세제혜택도 다시 살린다고 하니 주택임대사업자의 부활이라고 할만합니다. 다만 몇 가지 제약 조건이 달리긴 했습니다. 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트는 다시 10년 장기임대 등록을 허용하는 대신 임대 호수를 2호 이상으로 하는 방향으로 추진한다고 합니다. 

 

임대사업자 주택은 10년간 장기임대를 해야 하고, 매매 시 같은 임대사업자에게 매매를 해야 하기 때문에 좀 제약이 있는 편입니다. 그러므로 하나 정도 임대사업하는 것보다는 2호 이상으로 임대사업자를 하는 것이 더 부담이 되므로 투기나 절세의 목적으로 하는 것을 방지하고자 하는 듯합니다. 

 

그리고 아파트 주택임대사업자의 세제 지원도 부활 예정인데요. 여기서 눈여겨보아야 할 점은 신규뿐만 아니라 2018년 9월 이후 등록자에 대해서도 지원할 예정이라는 것입니다. 큰 부담이었던 양도소득세 중과, 종부세 합산, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가과세에서 모두 배제된다고 합니다. 

 

물론 공시가격 기준이 있어 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택만 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 이 가액을 높이고 싶다면 신설 예정인 15년 이상 장기임대 제도를 이용한다면 공시가격 한도가 수도권 9억 원, 지방 6억 원 이하까지 높아질 수 있다고 하니 참고하시면 될 것 같습니다. 

 

말로만 하니까 감이 안 오시죠? 그래서 상세한 감면 수치는 표로 준비했습니다. 이번에 바뀌는 것의 포인트는 우리나라 특성에 따라 관심과 매매 1순위인 아파트가 포함되었다는 것입니다. 

 

<아파트 민간등록임대 세제 지원안>

기준 : 전용면적 85제곱미터 이하, 10년 장기 임대

구분	지원 내용	조건
취득세	공동주택 신축 등 아파트 포함 50~100% 감면	수도권 : 6억 원 이하 비수도권 : 3억 원 이하
	다주택자, 법인 취득중과 완화 4 ~ 6%
종부세	조정지역 아파트도 주택 수 합산에서 배제	아파트 포함 매입 수도권 : 6억 원 이하 비수도권 : 3억 원 이하 건설 : 9억원 이상, 2호 이상
법인세	추가과세 (양도차익+20%) 배제
양도세	조정지역도 중과 배제	아파트 포함 매입 수도권 : 6억 원 이하 비수도권 : 3억 원 이하 건설 : 9억원 이상, 2호 이상
	장특공제 70% 적용(건설형)	수도권 : 6억 원 이하 비수도권 : 3억 원 이하

* 15년 이상 장기임대 신설 : 세제혜택 공시가격 상향 수도권 9억 원, 지방 6억 원 이하

 

그 외의 완화될 정책들과 향후 방향

그 외에도 뭐가 많이 나오고 있습니다. 며칠 전에는 재건축 조건 완화 정책이 나왔는데요. 재건축의 첫 번째 관문인 안전진단에서 구조안전 점수 비중을 30%로 낮추는 등 대폭 완화하였습니다. 그리고 다주택자 양도세 유예기간도 2023년 5월까지였는데, 1년 더 유예하기로 잠정 결정 난 것으로 보입니다. 

 

또 있습니다. 아직 확정은 아니지만 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등의 임대차 2 법도 개정할 예정이라고 합니다. 이 외에도 뭐가 더 있을지도 모릅니다. 지금 2023년을 앞두고 부동산 정책이 막 튀어나오고 바뀌는 통에 저도 매번 다 챙기기가 쉽지가 않네요. 헣허...

 

하지만 현재 금리 수준이 높은 데다가, 미국 FOMC 후 발표한 최종 금리 수준도 높아졌고, 이에 반응한 우리나라 금리도 상향을 열어둔 상태니까 최소한 내년까지는 금리가 떨어질 일이 없다고 봐야 합니다. 이와 관련된 글은 아래에 있습니다. 

 

[경제 지식] FOMC란 무엇인가요?

[경제 지식] 기준금리를 통해 살펴보는 환율과 우리나라 경제

 

따라서 2023년은 필연적으로 경기 침체기에 들어설 수밖에 없다고 보는데요. 우리나라의 내수경기는 구조상 부동산에 많은 의존을 하고 있습니다. 무주택자, 유주택자 상관없이 국민들의 대부분의 자산이 부동산에 묶여있기 때문인데요. 그래서 우리나라 정부는 역사적으로 내수경기를 살리고자 할 때 부동산을 완화하는 편입니다. 

 

무주택자는 왜 자산이 부동산에 묶이냐고 하실 수 있는데, 전세 자금도 묶이는 자금입니다. 월세는 그만큼의 소비 비용이 부동산으로 흘러 들어가는 것이기 때문이고요. 결국 부동산 안에서 움직이는 자금들의 비중이 크다는 이야기입니다. 우리나라만의 전세 제도 때문에 그 비중이 더 크다고 할 수 있습니다. 

 

그래서 상기에서 언급했듯이 정부가 방침으로 내놓은 부동산 정책들은 2023년에 실현될 가능성이 굉장히 높고, 그럼에도 불구하고 부동산 침체기가 계속된다면 정말 이전에 이전 정부 수준으로 완화할 가능성이 높습니다. 

 

2023년 이후 부동산 정책 방향성에 대해서 개인적인 의견은 여기까지이고, 위에서 알아본 완화되는 정책들을 참고하셔서 향후 부동산 플랜에서 성공적인 선택을 하실 수 있기를 바랍니다. 

 

아 추가로, 최근에 정말 세금 정책과 부동산 정책 등이 막 1주일 간격으로 나옵니다. 휙휙 돌아가는 만큼 관련 뉴스는 챙겨보시기를 추천드립니다. 

 

부동산 세금에 관한 글은 시리즈로 썼는데 아래와 같습니다. 그나마 최근에 쓴 거라 다행이네요. 

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 1편 취득세

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 2편 재산세와 종부세

[부동산 세금] 2023년 종합부동산세 개편안

[부동산 세금] 주택 세금 시리즈, 3편 양도소득세

 

아차! 잊을 뻔 했습니다. 부동산이니 세금이니해도 일단 크리스마스니까요.

메리 크리스마스! 따스하고 행복한 주말 되시기를 바랍니다.