부동산- 2023년 부동산 정책 완화 총 정리

지난 포스팅에서 예고한 바와 같이 2023년 완화된 부동산 정책들을 한번 총 정리해 볼까 합니다. 1년이 채 안 돼서 바뀌는 게 부동산 정책이다 보니 이전에 부동산 관련해서 쓴 글들이 옛날 정책이 되어버렸습니다. 아마 이 글도 유효기간이 1년밖에 안될 것 같긴 하지만, 어차피 저도 보고 정리해야 되는 거 포스팅해 봅니다. 규제지역 해제부터 기타 완화 정책까지 하나하나 정리해 보도록 하겠습니다. 2023년 부동산 세금에 대해서는 아래 글에서 먼저 정리했으니, 오늘은 정책에 대해서만 정리해 볼까 합니다. 취득세, 양도세 등 세금에 대한 것은 아래의 글에 있습니다. 

세금- 달라지는 부동산 세금 2023년 업데이트 총 정리

 

무엇보다 첫 번째는 부동산 규제지역 해제!

첫 번째는 규제지역 해제입니다. 왜냐하면 대부분의 까다로운 부동산 정책은 규제지역에 집중되어 적용되기 때문입니다. 규제지역 해제 하나만으로 여러 가지 정책상의 제약에서 풀려나게 되기 때문입니다. 투기과열지구, 조정지역, 분양가상한제까지 모두 포함하여 아래와 같은 지역이 풀렸습니다. 

 

2023년 1월 5일부터

서울 4구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역의 규제가 풀렸습니다. 

 

규제지역 해제에 따른 가장 큰 변화는 세금입니다. 중과세가 적용되지 않는다는 것인데요. 이외에도 1 주택자의 양도세 비과세 조건이 2년 거주에서 2년 보유로 완화되는 등의 변화가 생깁니다. 규제지역 해제에 따른 세금 변화는 작년 크리스마스에 먼저 쓴 글이 있습니다. 그 당시에는 규제 완화 지역에서 서울은 빠져 있었습니다. 

부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

 

아이 참 부동산 정책이고 세금이고 너무 빨리 바뀌다 보니 정리하는 사람 입장에서 정말 피곤하네요.ㅎㅎ 좀 더 기다렸다가 중순쯤에 아예 한 번에 싹 정리할까 싶기도 합니다. 

 

 

두 번째는 무순위청약 거주지역 요건 폐지입니다. 

부동산이 잘 나갈 때는 일명 '줍줍' 청약, '로또' 청약이라 불리던 무순위청약 관련 내용입니다. 무순위 청약이라는 것은 계약상에 문제가 있거나, 계약 포기로 인해 나오는 미분양 물량을 마지막에 청약을 받는 것인데, 요즘 같은 시기라면 일종의 재고정리와 비슷한 느낌이네요.

 

여하튼 올해부터 변경되는 것은 아래와 같습니다.

기존 : 거주지역 제한 - 해당 청약 건이 발생한 시, 군에 거주하는 무주택자만 가능

완화 : 거주지역 상관없이 무주택자라면 누구나 신청 가능. 

 

무주택자라면 전국 팔도의 미분양 건에 대해서 신청이 가능하게 되었습니다. 이전에 쓴 둔촌주공 관련 글에서 언급했듯이, 계약률이 지속적으로 떨어지고 있는 분양 시장을 우려하여 내놓은 정책으로 보입니다. 이를 증명하는 것이, 예비당첨자도 세대 수의 500%를 넘도록 조정하고, 명단의 폐기기한도 60일에서 180일로 늘어났거든요. 

 

투자 목적이 아닌 내 집 마련을 생각하시고 계시는 분이라면 거주 지역이 아니더라도 원하시는 지역에 미분양 건을 살펴보실 수 있게 되었으니, 선택지가 늘어난 것을 참고하시면 되겠습니다. 

 

세 번째, 민간분양 청약가점제 개편입니다. 

청약가점제 자체가 규제지역에 해당되었던 만큼 규제지역일 때 민간분양 청약가점제의 개편이 바뀐 정책입니다. 현재는 서울 4구에만 해당하는 내용이라고 보시면 되겠습니다. 

 

2023년 4월부터 투기과열지구의 중소형 평형에도 추첨제가 신설됩니다. 

- 60 ㎡ 이하 : 60% 물량 추첨제

- 60 ~ 85 ㎡ : 30% 물량 추첨제

- 원래 25% 정도 추첨제가 들어갔던 조정대상지역도 투기과열지구와 동일한 비율로 적용.

 

원래는 85 제곱미터 이하의 물량은 100% 가점제였습니다. 이제 추첨제가 생겼으니 가점이 낮은 분들도 당첨 가능성이 생긴 것이지요. 더군다나 소형 평수인 60 제곱미터 이하 평수는 오히려 추첨제 물량이 더 많습니다. 참.. 정말 손바닥 뒤집듯이 바뀌는군요. 정리하는 사람 힘들다..

 

네 번째, 청약 규제의 대규모 개편! (일명 둔촌 주공 살리기)

이전 포스팅인 둔촌 주공 전매제한 해제 관련 글에 썼던 내용이긴 합니다. 전매제한, 거주의무, 중도금 대출 완화, 분양권 매매 중과세 등의 정책이 모두 완화되었습니다. 이전 편이 궁금하시면 아래 글에서 확인하시면 됩니다.

 

부동산- 둔촌 주공 재건축 미분양, 전매 제한 해제

 

1. 전매제한 기간의 최대 10 년에서 3 년으로 완화

- 수도권 공공택지, 규제지역 : 3 년

- 과밀 억제권역 : 1 년

- 기타 : 6 개월

 

2. 거주의무 폐지 

- 기존에 최소 2년 이상 거주해야 됐던 거주의무제도는 완전히 폐지되었습니다. 

- 공공택지는 최대 5년까지 적용되었었는데, 이것도 폐지된 것입니다. 

 

3. 중도금대출 완화

- 기존에는 12억 원 이하만 가능해서, 둔촌 주공의 경우 84평형 대출이 불가능했지요. 

- 이제는 제한이 없습니다. 물론 LTV, DTI는 따져보겠지만, 분양가에 따른 제한은 완전히 없어진 것입니다. 

 

4. 분양권 단기 매매 시 중과세 완화 (예정)

- 미친 중과세로 유명했던 입주권의 중과세 제도가 완화됩니다.

- 기존 2년 미만 보유하고 매매 시 60~70% 중과세를 아래와 같이 완화함.

- 1년 미만 : 45%

- 1년 이상 : 일반과세

 

이 정도인 것 같습니다. 마지막 중과세 내용은 세금 내용이지만, 이전 번 2023년 달라지는 부동산 세금 정리 편에서는 확정된 세금만 다뤄서 이 부분이 빠져있어 정리했습니다. 아직 시행은 아니고 양도소득세 완화 시점에 같이 완화될 것 같네요. 

 

다섯 번째, 공공분양 미혼 청년 특공 신설

이제 정부에서 솔로 선언 세대에게도 부동산 청약의 기회를 마련해 주었습니다. 여러 가지 특별공급 정책에서 쏙 빠져있었던 부분인데, 아래와 같이 미혼 청년 특별공급이 도입됩니다.

 

공공분양 청년 특공 도입

- 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억 6000만 원 이하

- 19세 ~ 39세 미혼 청년

- 단, 부모의 순자산이 상위 10% 일 경우 제한. (현재 기준 약 9억 7000만 원)

 

원래 특별공급분은 공급 주택의 일부에 해당했었고 그중 신혼부부 특공이 가장 많은 비율을 차지했는데, 청년 특공을 15% 비율로 할당한다고 합니다. 이제 공공택지 분양은 거의 특공이 절반 가까운 물량을 차지하겠네요. 

 

 

여섯 번째, 주담대 규제 완화

규제지역 내 다주택자는 아예 주담대가 금지됐었는데,  2023년 1분기 중에 완전히 해제됩니다. 그런데 위에서 규제지역이 서울 4구를 제외하고 전부 해제되었지요? 따라서 그 효과는 그리 크지 않을 것으로 보입니다.

 

어쨌든 규제지역 집값의 30%까지 주담대가 가능해진다고 합니다. 서울 4구에 진입을 노리시는 분이라면 눈여겨보실 만한 내용이네요. 

 

그리고 주담대 규제 중에서 또 한 가지가 있습니다. 생활안정자금, 임차보증금 반환 목적의 주담대는 규제가 완화됩니다. 원래 2억 원의 한도가 있었는데 이것이 없어지고 기존과 같이 LTV와 DTI에 따라 주담대를 받을 수 있습니다. 

 

LTV는 주담대비율이고, DTI는 총부채상환비율인 것 아시지요? 한마디로 두 가지, 담보물에 대한 비율과 개인의 부채 비율을 따져서 상환 능력을 보고 빌려준다는 것입니다. 부동산 투자는 레버리지를 많이 활용하는 만큼 투심이 싸늘하게 식은 근래 부동산 시장을 반영하여 완화한 것으로 보입니다. 

 

일곱 번째, 재건축 안전진단 기준 완화

이건 이미 널리 알려진 내용입니다만, 2023년 1월부터 재건축 안전진단 기준을 완화하여 통과가 훨씬 수월하게 되었습니다. 변경된 내용은 아래와 같습니다. 

 

재건축 안전진단 기준 완화

- 구조안전 항목 가중치 : 50% => 30%로 완화

- 주거환경 비중 : 15% => 30% 상향

- 건축, 설비 노후도 : 25% => 30% 상향

- 2차 안전진단 (공공기관 적정성 검토) : 의무 => 지자체 요청이 있는 경우에만 시행. (조건부 재건축 단지)

 

재건축 허용 점수 기준 완화

- 즉시 재건축 : 기존 30점 => 45점

- 조건부 재건축 : 기존 30~55점 => 45~55점

 

재건축 안전진단을 통과하기 가장 어렵게 만들었던 구조안전 항목의 가중치는 줄이고, 주거환경이나 설비노후 비중을 늘렸습니다. 거기다가 재건축 허용 점수까지 완화되었습니다. 아, 재건축 허용점수는 저 점수보다 이하여야 재건축이 가능한 것이므로 허용 점수가 커지면 완화된 것입니다. 

 

보통 재건축 안전진단 평가를 보면 근소하게 떨어진 단지들이 많은 편인데, 이렇게 근소한 차로 떨어진 재건축 단지들은 이제 대부분 통과될 것으로 보이네요. 거기다 조건부 재건축 단지를 괴롭히던 공공기관 적정성 검토도 의무가 아니게 되었으니까 말입니다. 

 

세입자, 임대인의 동의 없이 미납 조세 확인이 가능한 건은, 위에 링크한 2023년 달라지는 부동산 세금 총 정리 편에서 언급했으니 넘어가겠습니다. 

 

여덟 번째, 일시적 2 주택 기간 완화

1 주택 양도세 비과세를 위한 일시적 2 주택자에 대한 기간이 한번 완화됐었는데, 이번에 또 완화됩니다. 물론 규제지역 여부에 따라 적용되는 것이므로, 이번에 대거 규제지역이 해제되었으므로 같이 보셔야 합니다. 

 

완화된 내용은 두 주택 모두 규제지역 내에 있을 경우에도 양도기한을 2년이 아닌 3년으로 완화했습니다. 경우의 수 따질 것 없이 어느 한쪽이 규제지역에 걸쳐있다면 3년 이내 통일된 것으로 보셔도 무방하겠습니다. 1월 12일부터 적용되어 그 이후에 양도하는 것만 적용됩니다.

 

일시적 2 주택은 설명이 좀 필요한데.. 솔직히 지금은 서울 4구 제외하고 규제지역이 다 해제되어서 큰 의미는 없습니다. 서울 4구에 주택을 보유하신 분이 챙기셔야 하는 내용입니다. 그 개념은 이전에 쓴 글에서 "3. 규제지역 해제 전후 취득한 일시적 2 주택"을 한번 보셨으면 좋겠습니다. 지금 글은 너무 길어져서 제가 힘들어요.. 

 

부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

 

어.. 이것으로 일단은 최대한 레이더에 걸리는 정책들을 모두 정리해 보았습니다. 부동산 세금 편은 따로 정리했으니 세금 편을 보시면 됩니다만, 그 포스팅은 확정된 내용만 정리한 것임을 참고하셨으면 좋겠습니다. 

 

이제 구글 눈치 볼 것 없이 마음껏 쓸 수 있게 되어 좀 편하네요. 카테고리도 종류별로 한번 정리하고 다시 블로그 좀 챙길까 합니다. 

 

설 연휴가 끝났지만, 모두 새해 복 많이 받으세요.

 

 

세금- 달라지는 부동산 세금 2023년 업데이트 총 정리

 

세금- 달라지는 상속세 증여세 2023년 총 정리

 

부동산- 둔촌 주공 재건축 미분양, 전매 제한 해제

 

부동산 - 2023년 정책 규제지역 해제 세금 총 정리

 

부동산- 주택 청약 당첨 후 청약 통장과 제한은?