부동산- 둔촌 주공 재건축 미분양, 전매 제한 해제

단군이래 최대 분양 단지라 불리던 둔촌 주공 재건축, 올림픽파크 포레온 분양 건에 대해서 분양 당시에 글을 쓴 적이 있습니다. 이번 글은 그 후속이나 다름없는데요. 당시 글에서 예상한 바와 같이 말도 많고 탈도 많다보니 결국 완판을 못하는 사태가 벌어졌습니다. 그런데 정부에서 부동산 침체를 막아보고자 전매제한도 풀어주고 제한을 많이 완화하여 예상 계약률이 꽤나 높아졌습니다. 그런 부분들을 하나하나 후속 정리를 해볼까 합니다. 

 

2023년 2월 28일 무순위 청약 요건이 해제되었습니다. 주택공급 규칙 개정안에 의해 해제되었으며, 둔촌주공 재건축도 적용이 됩니다. 관련 추가 포스팅은 아래에 있습니다.

부동산- 주택공급에 관한 규칙 개정안 무순위 요건 의무 폐지

 

예전에 쓴 둔촌 주공아파트 분양 관련 글은 아래에서 확인이 가능합니다. 

부동산 - 둔촌주공아파트 재건축 살펴보기

완판은 턱도 없었다. 정부의 둔촌 주공 구하기

말도 많고 탈도 많았던 단지인데다가 부동산 침체기가 겹치고, 분양가 상한제로 전매제한이 8년이나 걸려있다보니 역시나 완판은 무리였습니다. 그리고 청약 이후에 계약을 포기할 수도 있기 때문에, 청약이 끝난 직후 전문가들의 예상 계약률은 40% 수준에 불과할 정도였지요. 

 

가뜩이나 부동산 침체기를 우려한 정부가 2023년부터 완화 정책을 내세웠는데, 2022년에 이미 청약이 끝난 둔촌 주공 아파트도 조건을 완화시켜 주었습니다. 그로 인해 예상 계약률이 70~80%까지 상승하며 '둔촌 주공 구하기'라는 예명까지 붙었으니 참 우리나라 부동산 정말 정신없습니다. 2023년 달라지는 세금은 한번 정리했는데, 부동산 정책도 정리 한번 더 들어가야 할 것 같네요. 

 

여하튼 정부는 1.3 대책을 통해서 실거주 의무를 폐지하고, 전매제한 축소, 중도금 규제 전면 폐지 등 파격적인 완화 행보를 보였는데, 둔촌 주공 아파트, 올림픽파크 포레온에 적용되는 것은 아래와 같습니다. 

 

1. 전매제한 8년 => 1년으로 축소

2. 중도금 대추울 12억 원 초과 불가 => 가능 : 84㎡ 평형 가능해 짐

3. 실거주 의무 기간 2년 => 삭제

 

분양 당시 글에서 적었던 부담이라고 했던 부분들이 다 사라졌네요~ 거기다 2023년부터 투기과열지구에서도 해제됐으니, 다주택의 부담도 줄어들었습니다. 이런저런 완화 정책으로 부담되는 것이 다 줄어 예상 계약률을 2배 가까이 끌어올렸으니 가히 둔촌 주공 구하기라는 말이 틀린 말은 아닌 것 같습니다. 

 

계약률이 중요한 이유와 계속 주목받는 이유

조합과 시공사가 계약률을 발표하지 않고 있어서 논란이 되고 있는데, 전문가들은 최소 80%는 넘겨야 재건축 조합의 PF 상환이 가능할 것으로 보고 있습니다. PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로 큰 돈이 들어가는 사업비 자금을 먼저 빌리고, 만기에 갚아야 되는 돈입니다. 레고 랜드 사태가 PF 만기가 왔음에도 이를 상환하지 못해 벌어진 일이지요. 

 

여하튼 59㎡, 84㎡ 계약률이 70~80%이고, 작은 평수는 50% 수준으로 예상하고 있는 만큼, 우려하는 시각이 많긴 합니다. 둔촌 주공 청약이 끝났는데도 아직까지 무수히 많은 뉴스에 오르내리며 주목받는 이유이기도 하고, 아마 최종 결과가 나오는 그날까지도 관심을 받을 것 같습니다. 부동산 시장을 가늠하는 최대 재건축 단지이기 때문입니다. 

 

게다가 계약률을 공개하지 않으면서, 상기의 우려를 더욱 가중시켰는데요. 계약률이 좋다면 단지 홍보를 위해서도 보란듯이 오픈할텐데, 비밀로 한다고 하니 계약률이 낮을 것이라는 예상입니다. 뭐 계약률 공개는 의무는 아니지만 시작부터 지금까지 이래저래 이슈거리를 만들고 있는 건 사실입니다. 

 

그래서 향후 일정에 주목해야 하는데, 일단 계약률을 좌지우지하는 큰 이벤트는 오는 2월 9일에 예정되어 있는 동호수 추첨이라고 볼 수 있습니다. 해당일에 84 제곱미터 예비당첨 계약도 완료되니 최종 계약률을 알 수 있거든요.

 

동호수 추첨에 따라 원하지 않는 동이나 층수로 인해 계약을 포기하시는 분들이 나오고, 예비당첨자까지 계약이 끝나고 나면 최종 계약률이 나오니까요. 더군다나 현재 서울 대부분 지역도 규제지역에서 해제가 된 이상 재당첨 제한에 대한 부담도 많이 줄어든 상황입니다.

부동산- 주택 청약 당첨 후 청약 통장과 제한은?

 

계약률을 공개하지는 않을테지만, 3월에 있는 무순위 청약을 진행하려면 미계약분을 공개해야 되니 그 때 즈음 되면 이제 어느 정도 계약이 됐는지 정확히 알 수 있을 것입니다. 과연 어떻게 될지 저도 궁금하네요. 

 

둔촌 주공, 올림픽파크 포레온 이슈가 의미하는 것

일련의 둔촌 주공 이슈들을 보면 아직도 확실하게 침체기라는 생각이 들 수 밖에 없습니다. 물론 근접한 강동구의 다른 소규모 단지는 첫 청약에서 완판과 준수한 경쟁률을 보이기도 했지만, 같은 평수 분양가가 훨씬 저렴했거든요. 이런 일련의 이슈들을 잘 관찰하다보면 지금 사람들이 생각하는 해당 지역 입지 수준의 신축 아파트 분양가가 어느 정도인지 가늠해 볼 수 있을 것입니다. 

 

하지만 이번 정부의 정책완화 조건인 실거주의무 폐지와 전매제한 1년이라는 점은 분명 매력적인 완화 조건입니다. 대충 타협본게 아니라 정말 파격적인 완화거든요. 전매제한 기간이 8년에서 7년이나 줄어든 것이니까요. 실거주를 생각하지 않는 투자 목적의 수요도 끌어들일 수 있게 되었고, 더블 역세권과 준수한 학군이라는 입지는 달라지지 않으니까 말입니다. 

 

둔촌 주공 재건축을 보면 참 아쉬움이 많습니다. 1만 가구가 넘는 대단지, 최대 재건축 시장이었는데, 거주민을 위한 눈에 띄는 편의시설이나 랜드마크는 없고 오히려 설계와 조합원에 대한 불만만 많이 터져나온 단지다 보니, 침체기에 더해 다른 곳보다 비싼 분양가에 대해 매력이 없어보일 수 밖에 없었습니다.

 

부동산 침체기에는 아무리 매력적인 입지와 큰 규모더라도, 결국 완판 계약률이 나와줘야 성공적인 재건축이 되는 것이고, 그러한 계약률은 조합원이 아닌 청약자들이 만족해야 나올 수 있다는 것을 보여주는 사례로 회자될 것 같다는 생각을 해봅니다. 

 

또한 완전히 실패할 뻔한 계약률이 두 배로 뛰는 것을 보면서, 이번 정부의 완화 정책이 예상보다 빠르고 강하게 기존의 부담들을 지우고 있다는 점도 주목해서 보시면 될 것 같습니다. 정말 정리하는 입장에서 글을 쓰고 얼마 뒤에 또 휙휙 바뀌는 부동산만큼 귀찮은 게 없긴 합니다만 항상 최신의 정보를 확인하셔야 합니다.

 

그래도.. 제가 이 블로그를 시작하면서도 이야기했지만, 우리가 경제를 공부하고 정보들을 수집하는 것은 미래에 있을 어떤 선택에서 조금이라도 더 가치있는 선택을 하기 위함이라는 것을 이쯤해서 한번 더 상기하시고, 꾸준히 관심을 가지시기를 바래봅니다. 저는 요새 체력이 떨어져서 예전만 못하고 있지만요.. 새해에는 건강도 챙기시길 바랍니다. 

 

금번에 부동산 완화 정책도 정리하게 되어 아래 링크에 추가합니다.

부동산- 2023년 부동산 정책 완화 총 정리

세금- 달라지는 부동산 세금 2023년 업데이트 총 정리

세금- 달라지는 상속세 증여세 2023년 총 정리