부동산 - 둔촌주공아파트 재건축 살펴보기

최근 2023년 2월 28일 무순위 청약 조건이 완화되어 관련내용 추가 포스팅을 아래와 같이 링크합니다.

둔촌주공 재건도 해당 개정안이 적용됩니다.

부동산- 주택공급에 관한 규칙 개정안 무순위 요건 의무 폐지

단군 이래 서울 최대 재건축 단지, 둔촌주공아파트 "올림픽파크포레온"

안녕하세요. 이 블로그는 이제 입문 단계를 벗어나 투자를 공부하고 있는 제가 경제에 입문하시는 분들을 위한 팁을 정리함과 동시에, 저한테도 필요한 여러 정보들을 정리하기 위해 만들었습니다. 그래서 항상 입문하시는 분들 기준으로 글을 적다 보니 다 알만한 내용도 세세하게 설명하는 편입니다.

 

시작한 지 얼마 안 된 지금까지는 주로 제가 겪었던 경험을 토대로, 경제를 입문하는 분들을 위한 노하우를 전달하는 내용과 입문 도서들에 대한 리뷰를 주로 적었습니다.

 

그렇지만 오늘은 제 개인적으로 둔촌주공아파트 재건축 정보를 정리하려던 찰나, 겸사겸사 블로그에 남기는 게 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 그래서 앞에 두고 설명한다고 생각하면서 쓰던 글의 문체가 아니라 간결하게 정리하는 식으로 쓰게 될 것 같습니다. 

 

여하튼, 둔촌주공의 세대수가 총 12,032세대라니 정말 단군이래 서울 최대어라는 말이 나올 법합니다. 그만큼 재건축 단지임에도 분양세대가 앵간한 신축 대단지 보다도 세대수가 많이 나오네요. 재건축 후 단지명은 '올림픽파크포레온'입니다. 

 

기본적인 단지 정보 및 분양일정, 주변 환경 정리

먼저 단지 기본 정보 및 분양일정입니다. 일단, 둔촌주공아파트는 민영주택입니다. 

A. 단지 기본정보

1. 단지명 : 올림픽파크포레온 (재건축 후 단지명) 

2. 위치 : 서울시 강동구 둔촌동 170  

3. 규모 : 총 12,032 세대   /   분양세대 4,786세대

4. 공급면적 : 공급면적 기준입니다. 46, 62, 75, 85, 112, 113, 114m2

5. 시공사 : 현대건설, HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설

6. 모델하우스 : 서울시 강동구 둔촌동 170-1

7. 분양문의 : 02-474-9505

* 둔촌주공아파트 재건축은 분양가상한제 대상 사업지입니다. (8년간 전매제한)

2023년 해제되었습니다. 전매제한도 해제되었습니다. 포스팅은 아래에 있습니다. 

부동산- 둔촌 주공 재건축 미분양, 전매 제한 해제

 

B. 공고 및 분양일정

1. 공고 : 2022.11.25 (제가 포스팅이 좀 늦었네요)

2. 분양일정 : 특별공급 - 2022.12.05  / 1순위 - 2022.12.06~12.07 / 2순위 - 2022.12.08

3. 발표일 : 2022.12.15

4. 계약일 : 2023.01.03

C. 주변 환경

1. 지하철 :  둔촌동역(5호선), 둔촌오륜역(9호선) 바로 옆에 위치. 더블 역세권.

강북 종로/여의도를 관통하는 5호선 라인과 강남 신논현으로 연결되는 9호선 더블 역세권입니다. 5호선은 강동역을 기점으로 복선이지만, 대중교통은 아주 우수한 편입니다. 

 

2. 학교 : 둔촌초등학교, 위례초등학교 초품아(초등학교를 품은 아파트) / 동국고등학교 맞닿아 있음.

주변 학군을 보니 둔촌/위례초등학교를 품에 안고 있는 단지이며, 동북고등학교와 맞닿아 있네요. 바로 근처에 명문인 보성 중, 고등학교 및 창덕여자고등학교, 체육 명문인 서울체육고등학교 및 한국체육대학교가 있습니다. 

 

3. 주변 : 단지 맞은편으로 전통시장, 먹을거리, 상가주택 지구의 상권이 들어서 있습니다. 서울 최대 공원 중에 하나인 올림픽공원이 인근에 있습니다. 아쉽게도 도보로 이용할만한 대형마트나 쇼핑몰은 없습니다. 그러나 현대백화점(천호역), 코스트코(하남 미사), 스타필드 하남, 고덕동 이케아(예정), 병원은 서울아산병원, 강동성심병원, 강동경희대병원, 중앙보훈병원 등이 근교에 포진하여 있습니다.  

 

내일부터 특별공급인지라 시간이 없어 간단 정리합니다. 사실 정말 매매(여기서는 분양)를 할 생각이라면 학군이나 교통, 주변 환경을 세부적으로 나눠서 수요조사를 해 보시는 게 좋습니다. 

 

공급면적 별 분양 세대수와 분양 가격

이제 실질적으로 중요한 분양받는 공급면적의 분양 세대수와 분양가를 확인해봅시다. 사실 세부적인 동, 호수와 정확한 면적은 공고문에 나와있으나.. 양이 꽤 많아 따오기가 애매합니다. 공고문은 둔촌주공으로 검색만 하셔도 쉽게 다운로드할 수 있습니다. 

 

또한 분양 가격은 층수에 따라 또 달라지는데요. 저층일수록 싸고, 고층일수록 비싸집니다. 그런데 저는 한눈에 들어올 수 있게 만들어서 보는 게 목적인 만큼, 범위로만 간단히 정리하겠습니다. 제일 낮은 가격이 저층, 제일 높은 가격이 고층이라고 생각하시면 됩니다. 

공급면적 별 분양 세대수와 분양가 표

세대 상세 면적별로 총 16개 모델이 있습니다. 만약 모델별 대지지분이나, 상세 면적, 동, 호수 등이 상세 내용이 궁금하신 분은 공고문을 참조하시기를 바랍니다. 실제 받으실 분이면 상세 내용도 중요합니다. 이슈도 있었기 때문에 동호수 정말 중요해졌습니다. 그건 뒤에 따로 얘기하겠습니다. 

 

아, 분양가는 발코니 확장 공사 및 옵션 금액은 포함되지 않습니다. 

모델	약식표기 (전용면적)	** 공급면적	총공급 세대수	* 특별공급 (합계)	일반분양 세대수	저층우선 배정 세대수	분양가 (만원)
01	29A	46.21	10	5	5	1	4억9300 ~ 5억2340
02	39A	62.24	1,150	609	541	45	6억7360 ~ 7억1520
03	49A	75.90	901	477	424	29	8억2970 ~ 8억8100
04	59A	85.28	936	-	936	49	9억9060 ~ 10억6250
05	59B	85.38	302	-	302	8	9억8830 ~ 10억4940
06	59C	85.47	149	-	149	5	9억7940 ~ 10억4000
07	59D	85.41	54	-	54	2	9억8860 ~ 10억4980
08	59E	85.55	47	-	47	1	9억9020 ~ 10억5150
09	84A	112.69	209	-	209	63	12억5710 ~ 12억9600
10	84B	113.02	21	-	21	2	12억4810 ~ 13억600
11	84C	113.28	75	-	75	8	12억5100 ~ 13억910
12	84D	112.98	188	-	188	22	12억4330 ~ 13억100
13	84E	113.45	563	-	563	25	12억3600 ~ 13억1240
14	84F	114.42	47	-	47	8	12억5910 ~ 12억9810
15	84G	113.6	19	-	19	2	12억5450 ~ 13억1280
16	84H	114.26	115	-	115	12	12억6180 ~ 13억2040

* 특별공급 : 일반(기관추천), 다자녀, 신혼부부, 노부모 부양자, 생애최초.   

=> 일반적으로 신혼부부와 생애최초가 제일 많습니다. 여기서는 특별공급분을 전부 합산하여 표기하겠습니다.

** 공급면적은 소수점 두 자리까지만 적었습니다. 

일반공급 신청자격 및 당첨자 선정방법

이건 사실 분양에 관심 있으시면 다들 아는 것이라 정리 안 하려고 했는데.. 글 초입에 썼듯이 막 입문하시는 분들도 고려해서 쓰다 보니까.. 안 쓰기가 또 뭐하네요. 참고로 특별공급은 케이스별로 공급세대수도, 요건도 다르기 때문에 다 정리하려면 양이 너무 많습니다.. 공고문을 확인하셔야 합니다.. 

 

다시 한번, 아래는 특별공급이 아닌 일반공급 분에 대한 내용입니다.

 

투기과열지구 및 청약과열지역 (둔촌동은 투기과열지구)

1. 청약통장 가입 후 2년, 예치금 만족, 세대주, 5년 이내 당첨된 자의 세대가 아닐 것, 2 주택 소유 시 불가.

2. 현재 거주지역 : 서울특별시 혹은 수도권(경기도 및 인천광역시) 지역에 거주하는 만 190세 이상 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매 부양) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자. 

 

입주자저축 순위별 요건 (민영주택)

1순위 : 전용 85m2 이하, 가점제 100% 적용. 서울특별시 2년 거주자 우선. 

2순위 : 전 면적 (사실상 공급물량 전부 전용 85m2 이하라 의미가 없습니다.)

 

청약 가점제 산정기준표

가점제의 경우 충분한 가점을 확보하기는 쉽지 않습니다. 다만, 해당 분양 단지의 선호도에 따라 가점의 커트라인은 낮아질 수도, 높아질 수도 있습니다. 

 

필수 정보는 얼추 정리한 것 같고, 기타 중요한 정보는?

청약 시 필요한 일반적인 정보는 상기에 얼추 정리한 것 같습니다. 물론 특별공급분은 다루지 않았지만, 어느 면적에서 특별공급분이 나오는지, 가격은 어느 정도인지의 정보는 표로 정리해놨습니다. 요건만 공고문을 통해 확인하시면 됩니다. 

 

기타 필요한 정보들 간단히 정리하고 마무리하겠습니다. 위에서 언급한 동호수, 상세 내용 확인이 중요해진 이유도 여기서 적겠습니다. 

1 주택자는? 일반 추첨 물량은 없는 것인가?

부동산 정책상으로는 1 주택자도 신청이 가능하나, 이번 공급물량이 전부 전용 85m2 이하라서 100% 가점제로 적용입니다. 1 주택 소유자는 가점제 참여가 불가하니까, 신청은 가능한데 그냥 번외 취급입니다. 그런데 가능성은 낮지만, 만약 1순위 미달이 나버린다면 1 주택자에게도 기회가 올 수는 있습니다. 

 

추첨 물량은 윤석열 정부에서 늘리는 방향으로 조정한다고 했었고, 그 개편안이 12월 발효 예정입니다. 예정 안에는 1 순위에도 추첨 물량을 할당하는 내용이 들어있습니다. 그런데.. 둔촌주공아파트는 11월 25일 공고문을 냈습니다.. 그래서 전용 85m2 이하는 100% 가점제이고, 초과해야 50% 추첨 비율이 들어가기 때문에 기본 추첨 물량이 전무합니다. 

어째서 상세 내용도 많이 중요해졌는가?

원래 중요하긴 합니다만, 이번 둔촌주공아파트 재건축 사업에 이슈가 좀 있었습니다. 메인뉴스 기사로도 나온 "주방 창문이 서로 마주 보고 있는 세대"가 있는 단지이기 때문입니다. 당연하지만, 같은 값이면 해당 세대는 기피할 것입니다. 따라서 해당 세대가 포함된 면적은 향후에도 가치가 떨어지는 것이지요. (84E, 59C 타입)

 

게다가 대규모 단지이기 때문에 타워형 / 판상형이 혼재하고 있으며, 전용 49m2 이하는 복도식 구조가 있습니다. 일반적으로 판상형이 타워형보다 선호도가 높고, 복도식은 구식이라 기피하는 경향이 많습니다. 이런 걸 다 말하자면 길어지니 나중에 부동산 선호도 포스팅으로 따로 다뤄보도록 하겠습니다. 

 

그리고.. 이건 좀 언급하기 어렵기는 한데, 로열층 즉 시가가 가장 높은 꼭대기 층들이 일반분양분에 없습니다. 재건축 단지다 보니 조합원 물량을 빼고 일반분양을 내놓는데, 일반분양분 84m2는 주로 저층에 배치되었습니다. 로열층이 있는 유일한 84m2는 아까 첫 번째 언급한 주방이 마주 보는.. 기피하는 타입입니다.

 

여하튼.. 말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공아파트는 상세 내용에 따라 가치와 경쟁률이 확 달라질 수 있는 이슈들이 많기 때문에, 상세 내용을 꼭 확인하시는 게 좋습니다. 

 

투기과열지구의 분양가상한제 대상 사업지이다.

2023년에 규제지역 해제되었으며, 둔촌주공도 그 대상이라 분상제 적용이 안됩니다. 

 

원자재값이 급등할 때 진행되었는데, 분양을 내놓을 때가 되니 부동산이 하락기를 맞아 참 골치 아파진 케이스입니다. 투기과열지구에 분양가 상한제 일 경우 몇 가지 제한이 생깁니다. 기타 다른 제도와 놓고 봐도 가장 긴 전매제한을 적용받고, 거주의무 기간도 생깁니다. 

 

둔촌주공아파트 재건축 사업지는 전매제한이 8년에 거주의무 2년, 재당첨 제한 10년입니다. 8년간 매매를 못하는 것이지요. 실거주하실 분들이라면 크게 문제 되는 부분은 없을 것 같지만, 그래도 8년이라는 기간은 좀 부담이 될 수밖에 없는 짧지 않은 기간입니다. 

 

이게 왜 중요한 체크 항목이냐면.. 사실 이런 제한을 받는 대신 분양가에 상한을 걸어 분양가가 너무 높아지는 것을 막자는 것이었는데... 좀 전에 언급했다시피 시기가 꼬인 케이스입니다. 그래서 비슷한 수준의 근처 대장 아파트들의 실거래가가 분양가와 비슷해지니 이런 제한은 마이너스 요소가 되어버리는 것입니다. 

 

마무리.

오늘 정리는 여기까지입니다. 당장 특별공급 분양 신청일이 되어버렸는데 이제야 정리하니 좀 웃기긴 합니다. 아는 지인이 부탁하여 정리할 일이 생겨 정리하다가 블로그에 해야겠다고 생각했는데.. 역시 블로그에 글을 쓰면 설명하게 되니까.. 길게 쓰게 되는 것 같습니다.

 

앞선 글에서 누차 이야기했듯이, 가치를 고려함에 있어 판단은 본인이 해야 합니다. 정보는 이곳저곳에서 얻을 수 있지만 그 정보들을 최대한 모아놓고, 분석하고, 고민하여 판단하는 것은 본인이 해야 합니다. 그래야 그다음에도 더 좋은 가치를 얻을 확률이 올라갑니다.

 

가만히 있으면서, 다른 사람의 말만 듣고 결정을 내린다면 향후에도 달라지는 것은 없습니다. 

 

추가로 청약통장 당첨제한에 관해서 궁금하시면 아래 글들을 확인하시면 됩니다.

[부동산] 주택 청약 당첨 후 청약 통장과 제한은?

[부동산] 청약 재당첨 제한 정리 및 적용.