부동산- 특례보금자리론 알아보기

요즘 기준금리가 월등히 높다 보니 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들의 부담이 이만저만이 아니지요. 집값도 비싼 마당에 말입니다. 그래서 정부에서 오늘 날짜로 시작되는 특례보금자리 정책을 통해 서민들의 주거 비용 부담을 일부 줄여주려고 합니다. 그래서 오늘은 특례보금자리론에 대해서 알아볼까 합니다. 

 

간단하게 요약 먼저하자면,

민법상 성년이고 대한민국 국민이라면 아래의 요건에 따라 신청이 가능합니다. 기존 주담대에서 갈아타기도 됩니다. 

 

1. 주택수 : 무주택자 또는 1 주택자

2. 주택가격 : 9억 원 이하

3. 소득 : 무제한! 제한 없음

4. 자금용도 : 주택 구입 / 기존 주담대 상환 / 임차보증금 반환

5. 한도 : 최대 5억 원

6. 금리 :

 - 우대형 : 4.15 ~ 4.45%

 - 일반형 : 4.25 ~ 4.55% + 우대금리

 

대상 요건이 되어야 뭘 신청하든지 말든지 하기 때문에, 대상 요건을 하나하나 자세히 따져봅시다.

 

특례보금자리론 주요 요건

1. 주택 및 소유자 기준과 주택 수 요건

주택법 제2조 1호의 공부상 주택에 한하여 실주거용으로 사용되는 주택만 해당합니다. 아파트와 연립, 다세대, 단독주택이 그 대상이 되는 것입니다. (실행일 기준)

 

주택의 소유자는 기존의 보유 주택의 주담대 채무자 또는 그의 배우자여야 합니다. 채무자와 소유자가 다를 경우에는 소유자를 기준으로 근저당권이 설정됩니다. 여기서 배우자는 결혼예정자도 가능하지만, 신청일에는 청첩장이나 예식장 계약서와 같은 증빙 서류를 제출해야 하고, 실행일로부터 3개월 내에 배우자가 등재된 등본이나 가족관계증명서류를 제출해야 합니다. 

 

여기서 눈여겨볼 것은 공사가 사전심사(사전양수적격심사)를 하는 경우, 채무자나 배우자가 해당 주택에 대해 공사 전세(월세) 자금보증을 이용하고 있을 경우, 이 자금 보증을 해지해야만 보금자리론 이용이 가능합니다.  (실행일 기준)

 

주택수는 위에서 언급한 바와 같이 무주택 또는 1 주택이며 일시적 2 주택도 가능합니다. (신청일 기준) 

즉 주택 수에 따라 자금용도가 결정되는 것인데요.

 

무주택일 경우 구입용도

1 주택자일 경우 상환 및 보전용도

일시적 2 주택자일 경우엔 2년 이내 기존 주택 처분 조건으로 구입/상환 및 보전 용도가 가능합니다. 

 

2. 주택 가격 요건

주택가격 요건에 대해서는 반드시 알아두셔야 할 것이 하나 있습니다. 주택가격을 정하는 기준인데요. 특례보금자리론의 승인일 기준으로 '가격정보', 주택의 '공시가격', '분양가액', '감정평가액' 순서로 적용됩니다. 

 

가격정보는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용하고, KB시세가 없을 경우 한국부동산원 시세의 하한평균가와 상한 평균가의 산술평균값을 적용하게 됩니다. (단, 구입용도일 경우 매매가액과 시세정보를 추가 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주합니다.)

 

공시가격은 다들 알고 계시다시피 국토교통부에서 평가하여 공시한 공시가격을 의미합니다. 만약 공시가격도 없는 경우에는 공사 부담으로 감정평가 실시가 가능합니다. 

 

분양가액은 이제 막 분양한 주택은 당연히 시세라는 것이 없을 가능성이 높습니다. 그래서 아래 요건을 충족하는 신규 입주 아파트의 경우에는 분양가액을 평가액으로 적용합니다. 

- 분양계약서 또는 모집공고문 상 300세대 이상

- 사용승인일 이후 6개월 이내

- 재건축, 재개발 조합등의 조합원 보유분일 경우 권리가액과 추가 분담금을 포함하여 산정

- 할인분양 등 분양가액과 실 계약금액이 상이한 경우 낮은 금액을 적용

- 발코니 확장 등의 옵션비용은 주택공급계약과 별도 체결이 아닌 분양대금 내 포함되어 공급되는 경우에 한해 인정.

 

감정평가액은 공사와 협약을 체결한 감정평가업자만 해당하며, 선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 주택도시보증공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가액을 적용합니다. 여기서 가격정보나 분양가액이 있음에도 당사자가 감정평가 수수료를 부담하면 우선해서 적용이 가능합니다. 다만 구입용도일 경우엔 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에만 가능합니다. 

 

물론 위와 같이 기준 가격이 결정되었을 때 9억 원을 초과하면 감정평가 신청도 불가하고 특례보금자리론의 신청이 불가합니다. 그래서 기준이 되는 가격이 정확히 얼마인지, 우선순위가 무엇인지 알고 계실 필요가 있습니다. 

 

예를 들어 KB시세가 있을 경우 공시가격이 아닌 KB시세의 평균가를 우선 적용한다는 것을 모르고 상대적으로 낮은 공시가격으로 넣었다가 탈락될 수 있는 것입니다. 

 

최대한도와 만기일, LTV, DTI는?

한도는 최대 5억 원까지 가능합니다. 물론 개개인의 LTV와 DTI를 확인해서 그 한도가 정해지겠지만요. 만기는 10년~ 30년 기본이고 40년 만기는 만 39세 이하 또는 신혼부부만, 50년 만기는 만 34세 이하 또는 신혼부부만 가능합니다. 50년 만기일 경우에는 체증식 상환방식이 불가하다고 하네요. 

 

1. 만기 기준 표

 

2. DTI 60%, DSR 70%

개인에 따라 달라지는 총부채상환비율인 DTI는 60% 이내입니다.

단, 조정지역 (현재는 서울 4구만 해당하지요. 관련 글은 아래 링크에서)인 경우엔 50%로 조정되는데, 아래의 조건에 따라 60%를 온전히 받을 수 있습니다. 

 

조정지역일 경우 : 무주택 실수요자에 한해 60% 적용.

- 주택 가격이 8억 원 이하

- 부부합산 연소득 9천만 원 이하

 

그리고 DTI만 적용되는 줄 알고 계시는 분들이 많아서 따로 중요하게 말씀드리는 부분인데, 총부채원리금상환비율 DSR도 적용됩니다. 신규대출 취급 시 DSR을 참고지표로 하여 DSR이 70%를 초과할 경우 별도의 승인과정이 추가됩니다. (적격 심사에서 떨어질 가능성이 좀 더 상승한다고 보시면 됩니다.)

 

DTI와 DSR의 차이는 간단하게 DTI는 주담대와 신용 등 금융부채만 취급하는 반면에 DSR은 이자를 납입하는 모든 건에 대해서 다 잡힌다는 차이가 있습니다. 즉 학자금, 자동차 할부 등도 다 잡히는 것이지요. 

 

3. LTV 아파트 70%, 기타 주택 65%

주택 물건에 따라 달라지는 담보인정비율은 아파트 70%, 기타 주택 65% 이내이며, DTI와 마찬가지로 조정지역에 한해 10%p 차감됩니다. 조정지역 내라고 해도 DTI와 같은 조건으로 실수요자 요건을 만족한다면 차감되지 않고 온전히 70%, 65%의 LTV를 받을 수 있습니다. 

 

만약 생애최초 구입이라면 80%까지 LTV를 인정해 준다고 합니다. 거기다가 소재지가 조정지역인 경우에도 위의 10%p 차감을 받지 않는다고 하니 꼭 챙기셔야 합니다. 생애최초는 배우자 포함이고, 당연히 무주택자인 상태여야 가능합니다. 

 

그 외 LTV에서 중요한 것은 해당 주택의 담보비율인데, 예를 들면 선순위 채권이 존재하거나 임대보증금등이 있을 경우 그만큼 LTV가 올라간다는 점입니다. 수식을 가져와보자면 아래와 같습니다.

만약 내집마련 디딤돌 관련된 것이 있다면 해당 건은 저당권 설정액이 아닌 대출잔액으로 인정된다고 합니다. 다만 매월 따박따박 내셔서 밀린 돈이 없으셔야 해요. 아무래도 보증금이나 이런 비율이 크면 LTV가 쭉쭉 올라가서 제한 요건을 넘어서게 되겠지요. 

 

금리와 신청 방법은?

정부가 지원하는 특례보금자리론이 시중 은행보다 금리가 훨씬 저렴하니까 지금 이슈가 되는 것이겠지요? 그래서 이제 금리와 신청방법을 알아볼까 합니다. 

 

1. 특례보금자리론 금리

금리는 복잡하니까, 보금자리론 안내문의 금리 표를 뜯어오겠습니다.

여기서 우대형은 일정 조건이 있다는 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

우대형 금리 : 주택가격 6억 원 이하, 소득 1억 원 이하일 경우 적용 

일반형 금리 : 주택가격 6억 원 초과, 소득 1억 원 초과일 경우 적용

*추가로 가구 구성이나 소득 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 저소득 청년, 사회배려층, 신혼가구 등입니다. 모두에 해당된다면 중복적용도 가능하니 꼭 챙깁시다.

 

2. 신청 방법

오늘, 1월 30일 월요일부터 신청이 가능합니다. 여기서 0.1%p 라도 더 저렴하게 받으려면 신청 방법도 나름 신경 써야 되는 부분입니다.

 

위의 금리표에서 보면 아시듯이 아낌e로 신청 시 전자약정 및 등기로 취급되어 0.1%p의 금리 우대를 받습니다. 즉, 직접 은행에 가서 방문하는 경우에는 0.1%p의 우대금리를 받을 수 없고 주택금융공사 혹은 스마트주택금융앱 등 온라인을 이용하셔야 받을 수 있는 우대 금리입니다. 

 

온라인의 경우 한국주택금융공사 홈페이지에 접속하여 인터넷 금융서비스를 통해 신청하실 수 있고, 모바일의 경우에는 스마트 주택금융앱을 설치하여 신청하실 수 있습니다. 만약 아낌e 우대금리를 포기하고 은행에 가실 거면 SC제일은행에서 취급한다고 하니 참고하시면 되겠습니다. 

 

이것도 정부 정책에서 뜯어올게요.

 

정부 지원 정책으로 시중 은행보다 싼 금리라고 해도 그 옛날에 비하면 여전히 고금리이긴 한 것 같습니다. 그래도 지금 현재 주담대를 끼고 1 주택이신 분이나, 내 집 마련을 생각하고 계신 분이라면 정부에서 주는 혜택을 마다할 이유가 없지요. 잘 알아보시고 개개인에 맞춰 좋은 선택을 내리시길 기원합니다. 

 

감사합니다. 

 

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