부동산- 농지 세금 소유 자격 농지 총 정리 1편

우리나라 사람들의 주식은 쌀로 만든 밥입니다. 그래서 농지는 국가적 차원에서 식량 자원을 공급하는 국가 기반으로 보고 있기 때문에, 일반적인 부동산과 다르게 취급하고 있습니다.

 

오늘은 농지의 소유 자격부터 상속을 포함한 농지 세금, 감면 혜택까지 그보다 더 상세히 알아보는 농지 세금 총 정리 글을 2편에 걸쳐 써볼까 합니다.

 

1편 농지 소유 및 매수 자격과 취득세 <<<< 본편

2편 농지 세금, 재산세와 양도소득세, 증여세와 상속세 (아래)

 

농지를 소유하는 것에는 자격이 필요하다.

아무나 돈만 있음 살 수 있는 주택과 다르게 농지는 소유자에게 자격 요건을 부여하고 있습니다. 다른 용도로 사용되는 것을 방지하고자 하는 차원인데요. 기본적으로 농업을 영위하는 사람이어야만 합니다.

 

그렇지 않을 경우, 지자체에서 강제로 처분 명령도 내릴 수 있습니다. 농지법상 농지 처분 사유에 해당하는 경우가 되기 때문인데 이런 것들에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 농지 소유 자격

위에서 이야기했듯이 농업경영을 하고 있는 농업인이나 농업법인이어야 농지를 소유할 수 있습니다. 여기서 농업경영의 기준은 아래와 같습니다.

 

<농업경영의 기준>

 

단, 자신의 농업경영에 이용하지 않더라도 농지를 소유할 수 있는 예외 규정이 있는데요. 여기서 중요한 것은 소유자가 농업경영을 하지 않더라도 소유한 농지는 반드시 농업에 이용되어야 한다는 전제가 붙는다는 것입니다.

 

<예외로 농지를 소유할 수 있는 경우>

No.	내용
1	국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2	「초·중등교육법」및「고등교육법」에 따른 학교, >공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지·종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
3	주말·체험영농을 하려고 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
4	상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
5	8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
6	담보농지를 취득하여 소유하는 경우(유동화전문회사등이「농지법」 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함)
7	농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함]를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8	농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
9	농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 1천 500제곱미터 미만의 농지나「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
10	농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 다음의 요건을 모두 갖춘 농지를 소유하는 경우 • 시·군의 읍·면 지역의 농지일 것 • 집단화된 농지의 규모가 2만제곱미터 미만인 농지일 것 • 시장·군수가 ① 농업용수·농로 등 농업생산기반의 정비 정도, ② 농기계의 이용 및 접근 가능성, ③ 통상적인 영농 관행을 고려하여 영농 여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지일 것
11	다음의 어느 하나에 해당하는 경우 • 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 •「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조또는제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 • 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 • 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 • 농림축산식품부장관과 협의를 마치고「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 •「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우(이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 함)

 

그런데 혹시 여기서 전제에 해당하지 않아 보이는 몇 가지 항이 보이시나요? 맞습니다. 보라색으로 강조해 둔 내용들인데요. 3번, 4번의 경우에는 농업경영인이 아니고, 해당 농지가 농업경영에 이용되고 있지도 않는 상황인데 예외가 허락되는 것 같아 보입니다. 

 

하지만 이것은 몇 가지 제한사항을 두고 허용하는 것인데요. 주말/영농 체험의 목적일 경우에는 면적이 총 1,000㎡을 넘어가면 안 됩니다. 세대주, 세대원 구분 없이 세대 합산 기준입니다. 또한 취득 시 계획서도 제출해야 하고, 실제로도 해당 목적으로 계속 사용하여야 합니다. 

 

또한 상속이나 이농(위 표의 5번)으로 인해 받게 된 농지의 경우에는 총 10,000㎡ 까지만 소유가 가능하도록 제한사항이 있습니다. 다만, 한국농어촌공사에 위탁하여 임대차하거나 사용대차하는 경우에는 그 기간 동안에는 소유 상한 없이 소유가 가능하다고 합니다.

 

이런 것을 농지의 소유 상한 이라고 합니다. 농지의 소유 상한 룰이 적용되는 것은 위에서 말했듯이 농지 소유 자격에 예외를 적용할 경우, 소유 부지 면적에 제한을 거는 것입니다. 소유 상한에 대해서는 아래와 같습니다.

 

<농지의 소유 상한>

위에서 소유 상한이 없는 사람, 즉 농지의 본래 목적인 농업경영을 직접 하는 것을 일컫는 말로 '자경'한다고 합니다. 뒤에 세금 감면 조건에서 다시 언급될 용어이니 자경이란 용어는 알고 가시는 것이 좋습니다.

 

2. 농지의 처분 사유에 따른 농지 처분 의무

그렇다고 상속받은 농지의 소유를 무한정 예외를 인정하는 것이냐? 그것도 아닙니다. 농지를 농지로 사용하지 않고 소유하는 경우는 처분 사유에 해당하기 때문에, 처분 사유가 발생하면 기준일로부터 1년 이내에 세대원이 아닌 사람에게 처분해야 합니다. 

 

농지는 처분의 의무가 있기 때문인데, 법에서 정한 처분 사유에 해당할 경우 1년이 지났음에도 처분 사유가 해소되지 않았을 경우에는 해당 지자체에서 강제로 처분 명령이 내려올 수 있기 때문입니다. 

 

즉, 상속을 받고 그냥 내버려 두면 처분 사유 통지서를 받게 되고, 그 이후 1년이 지나면 강제 처분 명령이 내려올 수 있다는 것이지요. 명령도 무시하면 이행강제금까지 부과받게 됩니다. 농지 처분명령을 받은 후 지정기간(최대 6개월)까지 이행하지 않을 경우, 공시지가의 25%에 해당하는 이행강제금을 내야 됩니다. 

 

이렇게 중요한 농지 처분 사유는 아래의 표와 같습니다. 아래 표의 내용 중에 해당된다면 처분 통지서를 받을 수도 있는 것입니다. 

 

<농지 소유자의 농지처분 사유>

상속으로 받은 농지라면 자경을 하지 않을 경우 소유하고 있을 수 있는 기간은 위 표의 7번에 따라 2년을 보유하고, 처분 사유를 받고 처분 기한 1년, 처분 명령 후 이행기간 6개월까지 최대로 잡아 3년 6개월 이내에는 처분해야 된다고 보시면 될 것 같습니다. 

 

물론, 상속 후 지자체에서 별다른 말이 없을 경우에 해당하고, 처분 사유들이 애매한 만큼 기간이 도래하기 전에 처분 사유 해당으로 통지서를 받게 되면 그 기간은 짧아질 수 있으니, 보수적으로는 농업경영 없이 소유하는 기간을 1년 반 정도로 잡으시는 것이 좋겠습니다. 

 

농지 매매 및 상속과 세금

1. 매수할 때도 자격이 필요하다.

농지의 매매에도 특별한 요건이 있습니다. 농지를 취득하려면 농지 취득자격이 있어야 하기 때문인데, 농지 소재지의 지자체에서 농지취득자격증명을 발급받아야 됩니다. 

 

농업경영계획서와 농지법 시행규칙 제7조에 해당하는 서류를 첨부해서 발급 신청을 해야 하는데, 주말/체험영농의 목적이라도 계획서를 작성하고 제출하여 자격증명을 발급받아야 매매로 인한 취득이 가능해집니다.

 

이러한 농지취득자격증명이 필요 없는 예외의 경우도 물론 있는데, 개인의 경우에는 대부분 매수로 인한 취득이 아닌 경우에 해당합니다. 즉 상속이나 유증이 아닌 이상, 개인은 사실상 발급받아야 한다고 보시면 됩니다. 그 예외의 경우는 아래와 같습니다. 

 

<농지취득 자격증명 예외 사항>

2. 농지 취득세 

세금은 과세표준에 표준세율을 곱하는 것이라는 기본은 이제 다들 아실 것입니다. 블로그 초기 세금 관련 글에서 한번 정리했었는데, 구식이 되어서 다시 한번 정리해야겠네요. 

 

취득세 = 농지의 취득 가액x 세율 

 

과세표준은 농지의 취득 가액 입니다. (or 시가표준액 중 더 높은 것.)

세율은 매매로 인한 취득과 상속, 증여로 인한 취득에 구분을 둬서 아래와 같습니다. 

 

<농지 취득세율 표>

구분	세율 (%)	농특세 / 지방교육세(%)	합계(%)
매매 취득	3.0	0.2 / 0.2	3.4
상속 취득	2.3	0.2 / 0.06	2.56
증여 취득	3.5	0.2 / 0.3	4.0

여기서 감면 혜택이 있는데 위에서 말했던 '자경', 즉 농업경영을 직접 하고 있을 경우 50% 감면 및 농특세 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다. 즉 1.5% 세율에 농특세 비과세, 지방교육세 0.1%를 더해 1.6%의 세율을 적용받는 것이지요.

 

아직 자경을 시작하지 않았더라도 농업경영을 할 목적으로 귀농을 한 경우에도 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 귀농인에 대한 감면 혜택은 2024년 12월 31일까지만 적용된다고 합니다. 

 

<농지 취득세 감면 정리>

구분	자경민	귀농민
정의	- 2년 이상 영농에 종사한 자 - 후계청년농업경영인 및 청년 창업자	농업을 목적으로 농촌 지역으로 이주한 거주자
감면 자격	① 농지 취득일 현재 본인 또는 배우자 중 1명 이상이 농지를 소유하거나 임차하여 경작하는 방법으로 직접 2년 이상 계속 농업에 종사한 자 ② 농지의 소재지인 시, 군, 구 또는 그와 연접한 곳에 거주하거나, 농지 소재지로부터 30km 이내의 지역에 거주하는 자 ③ 직전 연도 농업 외의 종합소득이 3,700 만원 미만	① 1년 전까지 농촌 외 지역 거주 ② 1년 이상 농업에 종사하지 않은 자 ③ 농지의 소재지인 시, 군, 구 또는 그와 연접한 곳에 거주하거나, 농지 소재지로부터 30km 이내의 지역에 거주하는 자
대상	농지 및 임야의 소재지가 도시지역 외의 지역에만 해당
감면 배제	① 정당한 사유없이 그 취득일로부터 2년이 경과할 때까지 농지를 직접경작하지 아니하거나 농지조성을 시작하지 않는 경우 ② 농지를 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각, 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우	① 귀농일로부터 3년 이내에 주민등록 주소지를 취득 농지 및 임야의 소재지인 시,군, 구 또는 그와 연접한 시,군,구 이거나 농지 및 임야 소재지로부터 30km 이내의 지역이 아닌 지역으로 변경될 경우 ② 귀농일로부터 3년 이내에 농업외의 산업에 종사하는 경우 ③ 농지의 취득일로부터 2년 이내에 직접 경작하지 않은 경우 ④ 직접 경작한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각. 증여 하거나 다른 용도로 사용하는 경우
취득세율	1.6% (지방세, 농특세 포함)	1.6% (지방세, 농특세 포함)

감면 배제 요건을 잘 보셔야 하는데, 취득세 감면 혜택을 받았더라도 이후 일정 기간 농업경영을 하지 않거나 매각, 증여할 경우 받았던 혜택을 토해내라는 추징금을 부과하게 됩니다.

 

취득세 외에 추가로 소액의 등기비용(인지세, 법무사 비용 등)이 발생하게 됩니다. 아무래도 농지 전문 법무사를 통해 등기를 치르는 것이 더 정확할 테니까요.

 

그리고 농지 취득세 관련하여 절세 팁을 하나만 내놓자면, 휴경지로 잡혀있는 경우엔 취득세가 4.6%로 더 높습니다. 따라서 휴경지는 농지로 등기하는 것이 취득세를 줄이는 절세 방법입니다. 

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오늘은 농지 소유 자격 요건 및 매매 자격 요건, 취득세까지로 해서 글을 마무리 지을까 합니다. 양이 방대해서 쓰는 저도, 읽는 분도 스크롤의 압박에 부담이 될 것 같아서요. 

 

농지의 재산세, 종부세, 양도소득세, 증여, 상속세 내용의 2편 작성을 완료하여 아래에 붙입니다. 

 

농지가 아닌 일반적인 증여세에 대해서 궁금하실 경우엔 아래 링크를 보시면 됩니다.