부동산- 농지 세금 재산세 양도세 증여세 상속세 총 정리 2편

농지의 소유 자격 등에 대한 요건과 세금에 대한 총 정리 2편입니다. 1편에서는 농지 소유 및 매매 자격, 농지의 처분 조건, 소유 상한 등에 대한 정책과 농지 취득세에 대해서 정리하였습니다. 이번 2편에서는 농지 재산세와 종합부동산세, 농지 양도소득세, 상속세 등에 대해서 총 정리하려고 합니다.

1편은 아래에서 확인이 가능합니다.

 

1편 농지 소유 및 매수 자격과 취득세 (위의 링크)

2편 농지 세금, 재산세와 양도소득세, 증여세와 상속세 <<<<< 본편

 

농지 세금 재산세, 종부세, 양도소득세

농지를 취득할 때의 세금인 취득세에 대해서는 이전 1편에서 감면 조건까지 전부 정리하였습니다. 이번에는 농지를 보유하고, 양도하고, 증여나 상속 시의 세금이 어떻게 되는지 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 농지 재산세

농지라고 해도 어쨌든 토지에 속하기 때문에 토지 재산세를 그대로 따라갑니다. 다만 토지 재산세의 경우 아래와 같이 과세대상에 구분을 두고 있습니다. 또한 그 구분에 따라 종합합산이냐 분리과세냐에 따라 세율이 달라집니다.

 

<토지 재산세 과세대상의 구분>

위의 표에서 농지에 해당하는 전, 답, 과수원 (단, 실제 영농에 사용되고 있어야 함)과 영농조합법인 또는 농업회사법인 소유의 농지일 경우 분리과세대상임을 알 수 있습니다. 

 

앞선 포스팅에서 자격요건과 유사하게 법인이라도 농업경영을 주목적으로 하는 법인 소유의 농지 역시 분리과세대상인 것입니다. 즉 중요한 것은 해당 토지에서 실제로 농업 활동이 이루어지는 것이냐를 보는 것이지요.

 

그리고 이 분리과세대상의 구분에 따라 아래와 같이 세율이 나눠지게 됩니다. 

 

<토지 재산세의 세율>

위의 표에서 나온 바와 같이 농지에 해당하는 전, 답, 과수원, 목장 용지는 분리과세에 해당하며 세율은 0.07%로 극히 작은 것을 알 수 있습니다.

 

하지만 과세대상 구분에 명확히 했듯이 그냥 소유만 하는 것이 아니라 영농 활동, 즉 자경(자신의 농지에서 실제로 농업경영을 하는 것)을 해야 된다는 것을 명심하셔야 합니다.

 

영농활동이나 농업경영에 활용되지 않는 일반농지의 경우나, 도시지역 내에 존재하는 농지는 종합합산과세 대상이 되어 0.07%의 낮은 세율이 아닌 종합합산 대상 세율을 적용받는다는 점을 기억하셔야 합니다. 

 

그리고 마지막으로 부동산 재산세에 적용되는 공정시장가액비율이 있는데, 토지의 경우 70%입니다. 참고로 2023년 중에 부동산의 공정시장가액비율을 전반적으로 조정할 예정이라고 하니, 나중에 한번 더 확인하시기를 바랍니다. 

 

<농지 재산세 계산 간단 흐름>

이제 위와 같이 농지 재산세의 필요한 항목은 대충 정리되었으므로, 간단히 계산과정 흐름만 정리하자면 아래와 같습니다. 

 

과세표준 = (개별공시지가 x 토지면적) x 공정시장가액비율(70%)

과세표준 x 세율(0.07%) = 재산세 

재산세 + 기타 세금(지방교육세 등) = 납부세액

 

마지막으로 한번 더 말씀드리는 부분은 지방세라 지자체에 따라 달라진다는 점입니다. 각 지자체에 사정이나 상황에 따라 재산세는 일부 감면해 주기도 하고 이런저런 정책적 지원이나 증세가 있을 수 있으니 꼭 농지 소재지의 담당 지자체나 소재지 주변 농지 전문 세무사에게 문의해 보시기를 바랍니다. 

 

2. 농지 종부세

농지의 종부세를 알아보기 위해서는 위의 재산세와 같은 과세대상 구분을 알아야 합니다. 그래서 먼저 재산세를 다뤘던 것인데요. 위에서 알아봤듯이 자경, 즉 농업경영을 하고 있는 농지는 분리과세에 해당합니다. 

 

그런데 종부세는 분리과세에 대해서는 과세를 하지 않습니다. 즉, 농지나 임야를 본래 목적에 맞게 농업에 활용하고 있다면 분리과세 대상으로 종부세를 내지 않는 것입니다. 

 

토지의 종부세는 위의 과세대상 구분 중에 종합합산 5억 원 이상, 별도합산 80억 원 이상일 경우 과세를 하고 있습니다. 분리과세 대상인 농업경영 목적으로 활용되고 있는 농지의 경우엔 종부세가 없습니다. 

 

재산세와 마찬가지로 농지의 목적과 다른 용도로 사용되고 있거나 방치되고 있을 경우에는 종합합산 과세 대상의 토지로 분류가 되어 다른 종합합산 과세 대상들과 합쳐지고, 종합합산 5억 원 이상이 되면 세금을 내게 됩니다. 

 

종부세도 과세대상 구분에 영향을 받는 만큼 이를 잘 확인하셔야 되겠습니다. 

 

3. 농지 양도소득세

양도소득세는 매도할 때 차익에 대해서 부과하는 세금입니다. '소득세'는 기본적으로 모든 소득에 부과되는 것이 원칙이니까 국가 식량 자원 시설인 농지라 해도 예외는 없습니다.

 

하지만 아무래도 농업에 활용되고 있을 경우에 대해 감면 혜택을 마련해 두고 있습니다. 감면에 대해서는 뒤에서 이야기하기로 하고 먼저 양도소득세 흐름을 확인하도록 하겠습니다.

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)

산출세액 = 과세표준 x 양도소득세율

납부세액 = 산출세액 - 세액공제 + 감면세액

 

일반적인 양도소득세와 다를 바가 없습니다. 다만 토지에 대한 기준으로 계산하여야 하므로 토지의 장기보유특별공제, 토지의 양도소득세율 등을 적용하여야 합니다.

 

단, 농지의 경우 양도소득세에서도 마찬가지로 영농활동, 농업경영을 하지 아니한 경우에는 농지가 아니라 비사업용 토지로 분류된다는 점을 명심하셔야 합니다. 

 

<토지의 장기보유특별공제>

*자경을 하지 않아 비사업용 토지로 분류되더라도 장특공 혜택은 받을 수 있습니다.

 

<토지의 양도소득세율>

21년 6월 1일부터 23년 5월 9일까지 적용되는 토지의 양도소득세율입니다. 이후 또 어떻게 바뀔지.. 부동산 투기랑 엮이는 통에 정말 말 그대로 누더기 법안답게 막 바뀌는 중입니다. 허허

구분	기간	세율
보유기간	1년 미만	50%
	2년 미만	40%
	2년 이상	기본세율

위의 표에서 말하는 기본세율은 일반적인 양도소득세의 기본세율입니다.

 

<양도소득세 기본세율- 2023년 이후>

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6 %	-
5,000만 원 이하	15 %	126만 원
8,800만 원 이하	24 %	576만 원
1억 5,000만 원 이하	35 %	1,544만 원
3억 원 이하	38 %	1,994만 원
5억 원 이하	40 %	2,594만 원
10억 원 이하	42 %	3,594만 원
10억 원 초과	45 %	6,594만 원

그런데 아까 이야기했듯이, 농업활동을 하지 않은 농지의 경우 비사업용 토지로 분류됩니다. 토지의 본래 목적으로 이용하지 않을 경우 전부 비사업용 토지로 분류되는데, 그럴 경우 기본세율에 10%의 가산세가 붙게 됩니다. 

 

이래저래 농지면 농지에 맞게 그 근처에 거주하면서 자경을 하라는 압박인 것이지요. 이른바 재촌 자경입니다. 거주하면서 자경 하라는 말입니다.

 

사업용 토지, 즉 농지로 인정받기 위한 자경 기준은 양도일 직전 아래의 세 가지 조건 중에 하나라도 만족을 해야 합니다. 

1. 3년 중 2년 이상 자경

2. 5년 중 3년 이상 자경

3. 보유 기간의 60% 이상 자경

물론 농지 소재지 주변 30km 이내에 거주도 해야 합니다. 만약 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌 자경한 후 증여나 상속을 한 경우에는 사업용 토지, 농지로 인정받을 수 있습니다.

(단, 양도일 기준 특별시, 광역시 등의 도시 내의 농지는 무조건 안됨.)

 

자 이제 세금 내는 소리는 그만하고 농지 양도소득세 감면 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 소위 말하는 8년 자경 감면 혜택입니다. 무려 연간 1억 원씩, 5년 합산 2억 원까지 양도소득세를 감면받는 혜택입니다.

 

하지만 우리나라 정부가 유난히 엄격한 양도소득세다 보니 감면 조건도 꽤 까다롭습니다. 

 

<농지 양도소득세 8년 자경 감면 조건 서류>

클릭하시면 큰 이미지로 보실 수 있습니다.

뭐.. 기본적으로 8년 동안 농지 근처에서 농사짓고 살아야 된다는 이야기입니다. 위의 복잡한 것은 전부 그것을 증명하기 위한 증명 서류들에 대한 내용이라고 보시면 됩니다. 농지 매도자가 직접 입증해야 합니다.

 

그나마 다행인 것은 상속받은 경우에 피상속인이 8년 이상 재촌 자경을 하셨다면, 상속인이 상속받은 후에도 이 기간을 인정받아 양도소득세 8년 자경 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

<상속 시 양도소득세 8년 자경 감면 혜택>

1. 상속받고 1년 이상 재촌 자경할 경우, 피상속인의 경작 기간을 포함할 수 있다. (피상속인의 배우자도 포함)

 - 즉, 6년 정도만 재촌 자경하셨을 경우, 상속받고 2년 이상 재촌 자경하면 8년 자경 감면 혜택 가능.

2. 상속받고 1년 이상 경작하지 않을 경우, 상속일로부터 3년 이내에 양도할 경우에 8년 자경 감면 혜택 가능.

 

양도소득세는 이것으로 정리가 되었습니다. 음.. 헷갈리실 수 있는 부분이 바로 8년 자경 감면 혜택과 비사업용 토지 여부인 것 같은데, 이것은 별개로 생각하시면 됩니다. 

 

비사업용 토지 여부는 10% 가산세 여부에 해당하며, 기간과 상관없이 재촌 자경을 하고 있다면 농지로 인정받아서 일반과세를 하는 것입니다. 다만 상속과 증여의 경우에 앞선 분이 8년간 재촌 자경을 했어야 내가 당장 자경을 하지 않더라도 사업용 토지, 농지로 인정받아 가산세를 내지 않는 것일 뿐, 양도소득세 100% 감면 혜택이 아닙니다.

 

이것과는 별개로 8년 자경 감면 혜택은 간 8년간 재촌 자경할 경우 한도 내에서 양도소득세를 100% 감면해 주는 것으로, 이것은 증여에 대한 내용은 없고, 상속일 경우에 피상속인의 재촌 자경 기간을 인정해 준다는 것입니다. 증여는 해당 안됩니다. (증여자의 자경기간 포함되지 않음. 하지만 위에서 말한 바와 같이 사업용 토지로는 인정받아 일반과세에 해당하는 것이지요.)

 

차이를 확실히 아셨나요? 크으.. 정말 총 정리 답지 않습니까? 공부 많이 했어요..

 

참고로 우리나라 헌법상 소작을 주는 것은 금지되어 있습니다. 다만 농지은행을 통해 임대차, 위탁으로 농지를 맡다면 비사업용 토지로 분류되지 않고, 사업용 토지인 농지로 인정받아 8년 혹은 계약기간 만료 후 양도한다면 중과세를 피해 일반과세를 받을 수 있습니다. 또한 내가 자경 해야만 처분하지 않아도 되는 농지 소유 자격 요건도 해결이 됩니다. 

농지 세금, 증여세와 상속세

아.. 2편으로 끝낼라 했는데.. 양도소득세가 너무 힘들어서 3편으로 넘길까 말까 엄청 고민했습니다. 어차피 제가 공부하는 겸사 블로그 광고로 돈도 좀 벌고 일거양득이라는 생각으로 하긴 했지만.. 마음먹고 제대로 된 정리를 하려고 하니 힘들기는 합니다. 

 

그래도 2편으로 농지 관련 세금은 끝장을 보려고 마음먹었으니 증여와 상속에 대해서도 잘 정리해 보도록 하겠습니다. 마음속으로라도 응원 좀 부탁드립니다..

 

1. 농지 증여세

농지 증여세도 일반적인 증여세와 동일합니다. 증여를 받으면서 증여 외에도 취득세도 발생하고, 인지세도 발생합니다. 농지 취득세는 이전 1편에 정리했습니다. 

 

농지라고 해도 증여세 부분은 일반적인 증여와 동일하기 때문에 세금 계산 흐름은 오래전에 썼던 증여세 편에서 확인해 보시면 될 것 같습니다. 이월과세도 동일한데, 2023년부터 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 이월과세의 개념도 아래 글을 타고 가시면 이전에 썼던 글이 있습니다. 

 

그럼 차이가 무엇이냐? 또 나오는 자경농민! 증여자와 수증자가 자경농민일 경우에는 증여세도 100% 감면 혜택이 있기 때문입니다. 

 

<자경농민의 증여세 감면 혜택>

 

1. 자격 요건 

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역시나 재촌 자경이 가장 중요한 기준이므로, 증여자도, 증여받는 수증자도 재촌 자경 기준에 부합해야 합니다. 여기에는 나와 있지 않지만 추가적으로 농업, 임업 및 부동산임대업, 농가부업소득을 제외한 사업소득과 총급여의 합계액이 3,700만 원 이상인 기간은 영농 기간에서 제외가 됩니다. 

 

2. 농지의 범위

클릭 시 큰 이미지로 보실 수 있습니다

농지에 따라 면적의 한도가 있습니다. 증여를 할 수 있는 크기인 것입니다. 

 

3. 감면 혜택

위의 조건과 같이 자경농민이 영농자녀에게 증여할 경우 5년간 1억 원의 한도 내에서 증여세를 100% 감면해 줍니다. 또한 향후 증여 및 상속 시 합산에서 배제되는 혜택이 있습니다. 

 

4. 사후 관리

하지만 위의 모든 혜택을 받고서 증여일로부터 5년 이내에 재촌 자경 요건에서 벗어나거나 양도할 경우 감면받은 증여세와 이자상당액을 추징당할 수 있습니다. 특별한 사유(사망 및 질병과 취학 등)가 있을 경우에만 가능합니다. 

 

여기서 중요한 것은 증여세의 100% 감면입니다. 따라서 증여가액 기준 1억 원이 아니라 증여세 산출세액에서 1억 원의 한도로 100% 감면해 준다는 이야기이기 때문에, 훨씬 큰 증여가액이라는 점 착각하시면 안 됩니다. 

 

여기서도 농지는 무조건 재촌 자경해야 혜택을 받는다는 그 중요성과 그에 따른 충분한 혜택인 증여세 100% 감면이 등장하는 것을 알 수 있습니다.

 

만약 수증자가 농업과 전혀 연관 없는 분이라면, 증여자의 재촌 자경 기간을 따져봐야 하며 그에 따라 비사업용 토지냐 사업용 토지냐가 갈려 양도 시 일반과세냐 중과세냐가 갈리게 됩니다. 그리고 5년 내에 처분하거나 농지은행을 통해 위탁하는 방법을 고려하셔야 합니다. 

 

아! 마지막으로 2023년에는 현재 5000만 원인 직계비속의 증여 공제를 1억 원으로 상향한다는 입법 예고가 있었던 것 같습니다. 아마도 4월부터 적용으로 기억을 하는데, 이것도 참고하시고 4월 이후에 한번 더 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

이제.. 대망의 상속세가 남았네요..

 

2. 농지 상속세

증여세보다 훨씬 복잡한 상속세가 등장하였습니다. 사실 상속세만큼은 전문 세무사의 도움을 받으시는 게 좋다고 봅니다. 셀프로 할 만큼 간단하지도 않고 개개인의 상황에 따라 절세 방법이 달라집니다. 그냥 대충 감 잡는데 참고하셨으면 좋겠습니다. 

 

농지 상속세의 전반적인 개념과 계산 흐름도 일반적인 상속세와 별다를 것이 없습니다. 상속세는 모든 재산을 합산하여 과세하는 것이기 때문에 이것에는 농지도 포함되기 때문입니다.  증여세와 마찬가지로 농지에 대해 공제 혜택이 추가로 있을 뿐입니다. 

 

상속세는 너무 복잡해서 많이 부족한 글이었지만, 이전에 상속세 개념을 정리한 글은 아래에서 확인하실 수 있습니다. 기초공제, 인적공제, 자녀공제, 가장 큰 배우자 공제 등 상속세는 결코 쉽지 않습니다. 

 

그럼 여기서는 농지의 상속세 감면 혜택에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 아, 상속세에서 토지의 경우에는 시가표준액이 원칙이나, 농지거래가 잘 이루어지는 편이 아니라서 개별공시지가로 계산하게 되는 경우도 있습니다. 

 

그리고 증여세와 마찬가지로 재촌 자경의 요건을 갖추면 가장 큰 공제인 영농상속 공제를 받을 수 있습니다. 무려 20억 원에 해당하는 공제 금액입니다. 2023년 부터는 영농상속 공제 한도가 30억 원으로 올랐습니다. 

 

<영농상속 공제 20억 원, 2023년부터 30억 >

 

1. 자격 요건

클릭 시 큰 이미지로 보실 수 있습니다.

*위에서 2023년부터 바뀐 점이 있습니다. 

피상속인 조건이 상속개시일 이전 영농종사 2년에서 10년으로 강화되었습니다. 대신 공제 금액이 30억 원으로 늘어났습니다. 위에는 국세청 자료화면인데, 아직도 업데이트를 안 했네요. 

또한, 피상속인이 상속개시일 10년전까지 탈세나 회계 부정으로 징역 또는 벌금형을 받은 경우 영농상속 공제를 받지 못합니다. 

 

증여세와 마찬가지로 결국 개인일 경우에는 피상속인도 상속인도 재촌 자경을 하거나 할 예정이어야 받을 수 있습니다. 일종의 가업승계와 유사하게 영농상속에 대해 혜택을 주는 것입니다. 

 

2. 영농상속 재산의 범위

클릭 시 큰 이미지로 보실 수 있습니다.

증여세와는 다르게 상속의 경우에 농지의 그 면적에 대한 한도는 없습니다. 아무래도 증여와 다르게 피상속인의 모든 재산이 포함되기 때문에 농지의 경우 그 범위가 클 것이라고 보고 정한 것으로 생각됩니다.

 

3. 감면 혜택

제일 처음에 언급했듯이 영농상속재산가액에 상당하는 금액(한도 30억 원)을 추가로 공제합니다. 여기서 중요한 것은 추가로 공제한다는 것입니다. 즉, 영농상속에 해당하는 재산이라면 그 이전의 상속공제들과 관계없이 30억 원 한도 내에서 추가로 공제한다는 내용입니다. 

 

또한 상속의 경우에는 상속인이 재촌 자경을 한다면 피상속인의 재촌 자경 기간을 그대로 물려받아 이어갈 수 있다는 점입니다. 즉, 양도소득세 8년 자경 감면 혜택도 피상속인께서 이미 이루어 두셨다면 즉시 혜택 대상이 되는 것입니다. 

 

한 가지, 절세 팁 관점에서 중요한 것은 재촌 자경일 경우 증여세도 면제를 받았잖아요? 그런데 그 면제받은 증여 재산은 상속세의 합산 과세 대상에서 배제된다는 점입니다.

 

만약 부모님의 대를 이어 영농을 하실 계획이 있으시다면 사전에 증여를 받는 것이 절세의 길인 것을 눈치채실 수 있습니다. 상속 합산 배제에 해당하기 때문입니다. 

 

4. 사후 관리

당연히 사후 관리가 있습니다. 영농상속 공제를 적용받은 경우 상속개시일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 처분하거나 나 재촌 자경 요건에서 벗어나는 경우, 공제받은 금액을 상속개시 당시의 과세가액에 산입 하여 상속세가 다시 부과되게 됩니다. 

 

만약 재촌 자경과 전혀 상관없으신데 상속을 받으셨다면 기한 내에 처분하시거나 농지은행을 통한 임대차, 위탁을 고려하셔야 합니다. 양도소득세의 경우 증여와 다르게 피상속인께서 이루신 재촌 자경의 기간에 따라 양도소득세 8년 자경 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하셔야 합니다. 

 

만약 상속을 받게 되어 그때부터라도 재촌 자경을 시작하신다면 상속이므로 피상속인의 재촌 자경 기간을 그대로 물려받아 이어가실 수 있습니다. 예를 들어 6년간 재촌 자경을 한 농지를 상속받아 이어서 2년간 재촌 자경을 하실 경우 8년을 인정받아 8년 자경 감면 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 증여와 다른 부분이기도 합니다. 

 

와 이것으로 농지의 양도세도 모두 정리하였습니다. 

 

농지 세금에 대한 총 정리 끝판왕 후기

농지는 관련된 세금인 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세 증여세, 상속세에 모두 혜택이 있습니다. 다만 그 조건이 한결같이 농지의 목적에 맞게 직접 농업활동을 하는 것, 즉 재촌 자경을 강조하고 있습니다. 

 

그만큼 밥이 주식인 우리나라의 주된 식량의 생산 자원으로 농지를 중요시하고 있고, 농지마저 투기의 대상이 되어서는 안 된다는 정부의 강한 의지라고 보셔도 될 것 같습니다. 

 

재촌 자경을 하지 않는데 갑작스러운 증여나 상속을 받게 된 경우라 하더라도 제 포스팅을 차분하게 읽어보시면 큰 걱정을 안 하셔도 된다는 것을 아실 수 있습니다. 그렇지만 기한이 있으니 꼭 챙기기는 해야 합니다.

 

정말 이번 포스팅은 좀 각별히 신경 써서 농지 총 정리 편으로 작성하고자 많이 노력했는데, 전문 세무사가 아닌 이상 부족한 부분이 있을 수 있습니다. 사실 실무에서는 개개인의 상황이 다르니 세무사가 필요하기도 할 것입니다.

 

그래도 무엇을 언제 챙겨야 하는지, 어느 정도 수준인지 정도는 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 

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이제부터는 사담입니다만, 사실 최근에 블로그가 악의적인 트래픽 공격을 당하여 의욕을 많이 상실했었습니다. 그래서 최근 글들 보면 막 정리도 잘 안되어 있고 성의도 많이 없는 편이었습니다.

 

그나마 최근에 대응책도 마련하여 설정을 마쳤고, 어차피 하고 있던 경제와 세금 공부이기도 하니까 다시 마음을 잡으려고 노력했는데 그렇게 마음 잡고 좀 열심히 준비한 포스팅이 이번 농지 세금 연재분입니다.

 

농지는 각 세금들이 다 뿔뿔이 찢어져 있거나 너무 간단하게만 정리해 놓은 글들만 많아서 꼭 총 정리 글을 쓰고 싶었거든요. 그래야 나중에 저도 필요할 때 또 이곳저곳 찾아볼 필요 없이 제 블로그 와서 보면 되니까요.ㅎㅎ

 

물론 정책은 계속 바뀌기 마련이지만 그래도 이렇게 한 번에 정리하고 나니 속이 다 후련합니다. 앞으로도 양질의 정보, 정리 글을 쓰고자 할 테니 기억해 두셨다가 자주 찾아주시기를 바랍니다. 

 

감사합니다. 

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